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Annulation d'une vente immobilière pour dol (oui) - Obligation d'information du vendeur

Arrêt de la Cour d'appel de Luxembourg du 9 juin 2021


Concernant les dispositions de l’article 1116 du code civil régissant le dol, cause de nullité d’une convention, la Cour renvoie au jugement entrepris, étant rappelé que l’erreur provoquée par le dol, indépendamment de l’objet sur lequel elle porte, est sanctionnée par le prédit texte dès lors qu’elle résulte d’une faute intentionnelle de l’autre partie. Celui qui demande l’annulation d’un contrat pour dol doit prouver, outre le caractère déterminant de l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives, la matérialité de ces manœuvres, c’est-à-dire la matérialité de mensonges et réticences dolosives de son cocontractant, ainsi que la mauvaise foi de ce dernier, l’auteur des manœuvres ou du mensonge devant agir dans le dessein de tromper le contractant. La validité du consentement s’appréciant au moment de la formation du contrat, c'est à cette date que doit être établie l'existence du vice. Il en suit que les circonstances et faits postérieurs à la conclusion du contrat sont, à cet égard, inopérants et ne sont, dès lors, pas à prendre en considération. A noter que la sanction de la réticence dolosive se trouve renforcée par l’obligation générale d’information qui fait désormais partie des données du droit positif des contrats, la Cour notant qu’il n’existe en l’espèce aucun élément permettant de mettre à la charge de l’appelant une obligation d’information renforcée. Les renseignements de l’expertise Legrand du 27 octobre 2014 qui ont trait aux causes et origines des inondations dont les intimés se prévalent à l’appui de leurs prétentions n’étant pas pertinents pour toiser la question de savoir si le consentement des acquéreurs se trouve vicié, il y a lieu d’en faire abstraction, ce indépendamment des débats des parties afférant au caractère contradictoire ou non dudit rapport. Il est constant en cause que les intimés reprochent en substance à l’appelant d’avoir dissimulé le fait que l’immeuble avait notamment fait l’objet d’inondations en 1999, 2000, 2009 et 2013, la Cour constatant que la matérialité desdites inondations, au vu des attestations testimoniales circonstanciées versées en cause dont il y a lieu de tenir compte, aucun élément de la cause ne justifiant d’en faire abstraction ni n’établissant qu’elles contiendraient des contre-vérités, se trouve à suffisance de droit établie. Il est, à ce titre, plus précisément renvoyé aux déclarations des témoins E.) et F.), propriétaires des maisons voisines de celle faisant l’objet du litige, déclarations dont le jugement a reproduit les passages pertinents, la Cour s’y référant. S’y ajoute que d’après les déclarations écrites de G.), pour le contenu desquelles il est encore renvoyé au jugement entrepris, locataire de la maison litigieuse d’août 1999 à mai 2002, l’immeuble en cause, à cette époque, avait déjà été inondé en date des 26 décembre 1999 et 1er juillet 2000, le tribunal ayant à juste titre retenu que les déclarations écrites sous la foi du serment par ce témoin n’étant contredites par aucun élément pertinent du dossier, elles établissent à suffisance de droit la matérialité des prédits faits. Les photos illustrant les inondations survenues en 2009 et 2013, outre le fait qu’elles corroborent leur matérialité, illustrent leur ampleur, alors qu’il en résulte que tant le jardin et le rez-de-chaussée de l’immeuble en cause, que les jardins et rez-de-chaussée des immeubles voisins se trouvent « sous eau », de sorte que le caractère conséquent des inondations respectivement leur gravité ne fait pas l’ombre d’un doute et est un fait acquis en cause. Etant donné qu’il est constant en cause que le terrain sur lequel se trouve la maison litigieuse a été, depuis 1988, la propriété, du moins partielle, de A.), force est d’admettre que les inondations dont le terrain litigieux a fait l’objet en 1999, 2000, 2009 et 2013 n’ont pu passer inaperçues dans le chef de l’appelant, étant rappelé que celui-ci dans son courrier du 22 août 2014 a, d’ailleurs, reconnu les inondations qui se sont produites en 2009 et 2013, tout en prétextant qu’il s’agissait d’intempéries exceptionnelles, la Cour notant que le bien-fondé de cette affirmation laisse d’être établi. Le caractère potentiellement inondable d’un immeuble qui se trouve en zone classée non inondable et qu’une personne projette d’acquérir, étant, à l’évidence, déterminant dans le chef de l’acquéreur, tout vendeur devant en avoir conscience, il en suit que dès lors que le propriétaire entend vendre un tel bien immobilier il doit en informer la personne qui entend l’acquérir à défaut de quoi il lui cache une information déterminante du consentement exprimé par l’acquéreur au moment de la vente. La Cour approuve dès lors le tribunal en ce qu’il a retenu que la survenance des inondations ci-avant décrites, inondations engendrant la mise sous eau, non seulement du jardin de l’immeuble litigieux, ainsi que des jardins avoisinants, mais encore de l’intérieur de la maison, à l’instar des maisons voisines, est un élément déterminant que le vendeur était tenu de révéler à ses futurs cocontractants avant, sinon au plus tard lors de l’acte de vente, cette information étant d’autant plus requise dès lors que tel le cas en l’espèce, le terrain est officiellement situé en zone non inondable. C’est encore à bon droit que le tribunal a retenu que les intimés, s’ils avaient eu connaissance de cette information déterminante, n’auraient manifestement pas acquis l’immeuble litigieux, sinon à d’autres conditions. La circonstance que A.), face à la question d’C.) si le terrain était sujet à des problèmes liés à la nappe phréatique, a clairement répondu par la négative, ne fait que corroborer le fait que le vendeur savait que les acquéreurs entendaient devenir propriétaires d’un immeuble exempt de tout risque d’inondation. Compte tenu de ce qui précède, la Cour n’accorde aucun crédit à l’affirmation de l’appelant relative à sa bonne foi, les éléments pertinents de la cause mettant en lumière, bien au contraire, un comportement déloyal dans le chef de A.), la mauvaise foi du vendeur à l’époque de la vente découlant de son omission délibérée d’informer ses cocontractants sur le risque potentiel d’inondation auquel l’immeuble en cause est sujet. Il faut, partant, constater qu’il y a eu réticence dolosive dans le chef de l’appelant, cette réticence ayant déterminé le consentement des acquéreurs, étant rappelé que la réticence dolosive rendant toujours l’erreur provoquée dans le chef du cocontractant excusable (Cass. 13 juin 2013, n° 3207 du registre), c’est en vain que l’appelant fait valoir que les intimés auraient dû s’informer sur le caractère potentiellement inondable de l’immeuble en cause. La Cour approuve, partant, le tribunal d’avoir favorablement accueilli la demande des intimés en annulation de la vente immobilière litigieuse sur base du dol et d’avoir condamné A.) à restituer aux intimés le prix de vente de 680.000,00 euros, ce avec les intérêts légaux à partir de la date de mise en demeure du 12 mai 2014, l’argumentation de l’appelant que les intérêts légaux ne sauraient courir à partir de cette date tombant à faux. Concernant le dommage moral invoqué par les consorts B.), force est de constater que la matérialité de ce dommage est établie à l’abri de tout doute du fait des tracas subis par les intimés, la circonstance qu’à la suite de la vente, l’immeuble en cause a fait l’objet d’autres inondations ne faisant que corroborer l’existence d’un dommage moral. En ce qui concerne le quantum de ce dommage augmenté en instance d’appel au montant de 20.000,00 euros, la Cour considère que c’est à juste titre que le tribunal, sur base des éléments de la cause, a chiffré ce préjudice ex aequo et bono au montant de 12.500,00 euros