Arrêt N° 77/21 du 21 octobre 2021 de la Cour d'appel de Luxembourg
Dans son rapport du 20 novembre 2014, l’expert Y relève un taux d’humidité relative de 20 % dans la cuisine de l’appartement des époux A-B (niveau + 1), à 20 cm du plafond près du pignon droit de l’immeuble et note des dégâts dus aux infiltrations au niveau du placage du lave-vaisselle et d’une portière d’un meuble de cuisine.
Il constate en outre des taches d’humidité au niveau du plafond du living et d’une chambre à coucher.
L’expert fait ensuite état de dégradations massives affectant le dos de balcon de l’appartement de C (niveau + 2), dues à des vices de conception et de réalisation consistant dans l’absence de larmier. Il note, par ailleurs, la présence de coulures d’efflorescences au niveau des rives du balcon-terrasse...
En affirmant, dans son courrier du 9 décembre 2014 que c’est probablement à l’occasion des travaux effectués par l’entreprise SOC 1) sur le balcon de C que les infiltrations ont été déclenchées, que ces travaux « n’ont certainement pas favorisé la situation viciée » et que la société SOC 1) « aurait dû rendre attentif sur les vices s’y trouvant », l’expert n’invalide en rien ses constatations antérieures suivant lesquelles la cause et l’origine des infiltrations réside dans les vices de conception de l’immeuble.
Dans le même courrier, l’expert confirme d’ailleurs que l’ensemble des balcons de la résidence ont été conçus contrairement aux règles de l’art et que les désordres peuvent être constatés « à l’œil nu ».
Il résulte ainsi sans équivoque du prédit rapport d’expertise que les infiltrations dont les époux A-B se plaignent proviennent du balcon de l’appartement de C et qu’elles sont dues à un vice de conception de la résidence, même si elles sont apparues au moment où des travaux de rénovation ont été réalisés au niveau du dallage du balcon.
Suivant l’article 11 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’ensemble des copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat, représentant légal de la collectivité, doté de la personnalité juridique.
Ce syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Les parties sont en désaccord sur la question de savoir si le gros-œuvre et l’étanchéité des balcons de la Résidence Z constituent des parties communes ou privatives et qui a la garde desdits éléments.
L’article 3.2 alinéa 2 de loi modifiée du 16 mai 1975, précitée, dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, les terrasses, balcons, balustrades et garde-corps, à l’exclusion du revêtement superficiel des terrasses et balcons invisible de l’extérieur, sont réputés parties communes.
L’article 4 du règlement des copropriétés des Résidences « Z », intitulé « désignation des parties communes », prévoit que les parties communes de l’immeuble comprennent notamment « les revêtements, décorations et éléments extérieurs des façades, à l’exclusion des revêtements superficiels et des garde-corps des balcons » (paragraphe I., point 5).
L’article 5 du même règlement, intitulé « désignation des parties privatives », indique que les parties privatives comprennent notamment « les carrelages, dallages, planchers ou parquets et, en général, tous revêtements de sol, à l’exception des dalles portantes et des isolations en connexion avec les dalles, lesquelles constituent des parties communes ; de même les revêtements de sol des balcons à usage privatif, mais non le dispositif d’étanchéité ni le gros-œuvre de ceux-ci » (paragraphe I., point 1).
Le même article qualifie de parties privatives « les garde-corps des balcons à usage privatif » (paragraphe I., point 6).
Le règlement de copropriété déroge ainsi au principe de l’article 3.2 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 en ce qu’il inclut les garde-corps des balcons dans les parties privatives. Le même règlement ne comporte cependant aucune dérogation au prédit article en ce qui concerne le dispositif d’étanchéité et le gros-œuvre des balcons, qu’il définit comme étant des parties communes.
C n’est, par conséquent, pas à considérer comme gardien du dispositif d’étanchéité et du gros-œuvre du balcon de son appartement, mais le SYNDICAT.
Dans la mesure où, au vu de ce qui précède, les infiltrations survenues dans l’appartement des époux A-B ont pour origine des vices de conception au niveau du gros-œuvre de la résidence et plus particulièrement du dispositif d’étanchéité du balcon de l’appartement de C, la présomption de responsabilité découlant de l’article 1384 alinéa 1er du Code civil ne saurait peser sur ce dernier.
La demande des époux A-B à l’égard de C n’est, dès lors, pas fondée sur cette base.
Le dommage subi par les époux A-B résultant d’un vice de conception affectant les parties communes de l’immeuble, aucune faute ou négligence en relation causale avec ledit dommage n’est établie à charge de C, de sorte que la demande à l’encontre de ce dernier n’est pas non plus fondée sur base des articles 1382 et 1382 du Code civil.
Aux termes de l’article 544 du Code civil « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ou qu’on ne cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage rompant l’équilibre entre des droits équivalents ».
La responsabilité pour troubles de voisinage, tirée de l’article 544 du Code civil, est une responsabilité objective, sans faute (cf. Cour de cassation, 29 juin 2000, arrêt n° 38/2000). Ce n’est pas la faute qui conditionne la responsabilité pour troubles de voisinage, mais l’existence d’un dommage, celui-ci étant caractérisé par un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage.
Etant donné qu’il résulte des développements ci-avant que le dommage subi par les époux A-B a pour origine un vice de construction au niveau du gros-œuvre et de l’étanchéité du balcon de l’appartement de C, qui constituent des éléments ne faisant pas partie du lot privatif de ce dernier, c’est à juste titre que les juges de première instance ont constaté l’absence de lien causal direct entre le dommage invoqué et le fait du propriétaire voisin, C.
Le jugement entrepris est donc à confirmer, quoique partiellement pour d’autres motifs, en ce qu’il a rejeté la demande des époux A-B à l’égard de C.
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