Jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 04/07/2018
...Au vu de ce qui précède, C) était tenue d’occuper les lieux au plus tard trois mois après le départ des locataires, soit en l’espèce au plus tard le 28 avril 2009, étant rappelé qu’aux termes de l’article 14, alinéa 1er, de la loi du 21 septembre 2006 « sauf cas de force majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages-intérêts si, dans les trois mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail, soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement ».
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Il y a lieu de relever que le besoin personnel peut être invoqué non seulement à titre personnel par le bailleur mais encore au titre d’un parent ou allié du bailleur, jusqu’au 3e degré.
Reste à déterminer si l’occupation des lieux par les parents de C) peut être considérée comme étant effective au vu de la durée de résidence dans la maison ayant fait l’objet du bail en cause.
La loi ne prévoyant pas de durée minimale pour l’occupation effective, il revient au juge de décider si, d’après les circonstances de l’espèce, l’occupation est à considérer comme étant effective. Il est rappelé que le 18 mai 2009, soit trois mois et demi après le début de l’occupation des lieux, tant C) que ses parents ont déclaré un changement de résidence au (…), étant observé que par cette déclaration ils reconnaissent avoir quitté la maison ayant fait l’objet du bail, respectivement avoir cessé d’y habiter et partant de l’occuper.
Même si la jurisprudence a pu admettre qu’une occupation d’un peu moins de 8 mois peut correspondre à l’exigence légale, il n’en reste pas moins qu’une durée de trois mois et demi est insuffisante à cet égard.
La preuve d’une occupation effective des lieux laissant dès lors d’être établie, A) et B) sont, conformément au susdit article 14, alinéa 1, en droit de solliciter des dommages et intérêts.
Le montant des dommages et intérêts ne peut être inférieur à celui des loyers d’une année lorsque le motif invoqué pour empêcher la prorogation légale du bail est dolosif, les anciens locataires n’ayant dans ce cas pas d’autre preuve à rapporter.
En revanche, si le caractère dolosif du motif invoqué n’est pas établi, les anciens locataires ne peuvent prétendre à l’allocation de dommages et intérêts que pour autant qu’ils établissent avoir subi un préjudice en relation causale avec la résiliation du bail.
Pour pouvoir être qualifié de dolosif, il faut que le motif invoqué par le bailleur pour empêcher la prorogation légale du bail soit le fruit d’une manœuvre frauduleuse destinée à tromper le locataire ; il s’agit d’établir que bien qu’ayant résilié le bail au motif du besoin personnel, la bailleresse, au moment où elle a résilié le contrat de bail pour besoin personnel, n’avait pas l’intention d’occuper personnellement, respectivement de faire occuper les lieux par un parent ou allié proche, la charge de cette preuve incombant au locataire.
Même si le caractère dolosif du motif invoqué s’apprécie au jour de la résiliation du bail pour besoin personnel, soit en l’espèce le 25 février 2008, il convient toutefois de prendre en considération les faits antérieurs audit courrier qui sont pertinents pour déterminer si une manœuvre trompeuse existe ou non....
