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Résiliation du contrat de bail - indemnité de relocation forfaitaire - valable ? (oui)

Jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 30 mars 2021


L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci reste tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.


En l’occurrence, la violation du contrat consiste dans les retards systématiques dans le paiement des loyers et le non-paiement des loyers. Il découle des développements qui précèdent que ces comportements des preneurs sont à qualifier de fautifs.


C’est à tort que les appelants se prévalent de la force majeure. En effet, en raison du caractère fongible de l’argent, « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. fr. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.306).


En ce qui concerne le montant de l’indemnité de relocation, il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la relocation. Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à l’éventuelle violation d’une ou plusieurs obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, l’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.


En l’espèce, le contrat de bail prévoit au septième alinéa du point X) « Résiliation et indemnités » ce qui suit : « En ce de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à la bailleresse une indemnité de relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».


Les appelants mettent en cause la validité de cette clause en alléguant que le bail serait à qualifier de contrat d’adhésion ne laissant aucune marge de négociation aux preneurs et ne leur serait dès lors pas opposable.


Or, ce moyen ne peut être opérant que dans les rapports entre un professionnel et un consommateur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, le bail est de nature commerciale et les preneurs sont une société commerciale et son gérant, commerçant. Les appelants restent, au demeurant, en défaut de démontrer que la clause litigieuse leur aurait été imposée sans possibilité de négociation. Les appelants contestent ensuite l’existence d’un préjudice.


Or, contrairement aux conclusions des parties défenderesses, en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire (cf. TAL, 14 juin 2016, n° 175302 ; TAL, 9 février 2016, n°173.119 ; TAL, 7 janvier 2011, n° 131.298 ; TAL, 11 décembre 2012, n° 147.378 ; TAL, 7 mai 2013, n° 152.592 ; TAL, 7 juillet 2015, n° 167.632 ; TAL, 15 décembre 2015, n° 170.690).


La société SOC2.) ne doit partant pas attendre jusqu’à ce que le local soit reloué pour demander réparation de son préjudice correspondant au temps nécessaire à la relocation. Ce préjudice est présumé correspondre au montant fixé forfaitairement, à savoir trois mois de loyers. Il ne résulte pas des pièces du dossier qu’une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyers serait manifestement excessive.


Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné les appelants solidairement à payer à la société SOC2.) une indemnité de relocation de 36.826,92 euros.


Par application de l’article 1153 du code civil, le créancier est en droit de se voir allouer les intérêts légaux sur le montant pour lequel le paiement est demandé en justice.


L’alinéa 3 de cet article prévoit que les intérêts de retard courent à partir de la sommation de payer.


La demande en justice valant sommation de payer, le juge de paix est à confirmer en ce qu’il a assorti la créance des intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, le 23 janvier 2019, jusqu’à solde.

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