Jugement du Tribunal d'arrondissement du 14 janvier 2020
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L’article 1762-10 du code civil prévoit que
« Le preneur peut – ainsi que le sous-locataire, si le bail n’interdit pas la sous-location – à la fin du bail demander le renouvellement de celui-ci. Toute clause contraire dans le contrat de bail écrit refusant au preneur ou au sous-locataire cette faculté est nulle de plein droit. La demande est à formuler par lettre recommandée adressée au bailleur avec accusé de réception à l’adresse indiquée dans le contrat de bail, sinon à son domicile ou siège social. Elle doit être formulée, sous peine de déchéance, au moins six mois avant l’expiration du contrat de bail. Le bailleur devra dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis.
S’il y a plusieurs bailleurs, la demande devra être adressée à chacun d’eux, sauf clause contraire prévue dans le contrat de bail ».
Aux termes de l’article 1762-11, alinéa 2, du même code, « le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement :
1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ;
2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;
3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué ».
Le désaccord des parties porte sur la question de savoir si le refus de renouvellement du bailleur doit contenir les motifs du refus énumérés par l’article 1762-11 du code civil ou si le bailleur peut donner les motifs de son refus postérieurement et après l’expiration du délai de trois mois prévu par l’article 1762-10 du code civil...
Le tribunal relève en premier lieu qu’il ressort des travaux parlementaires que « l’ancien mécanisme du renouvellement préférentiel a été revu afin de se rapprocher des régimes belge et français de renouvellement du contrat de bail »...
Tant le texte français que le texte belge prévoient expressément que le refus de renouvellement du bailleur doit être motivé...
Le législateur luxembourgeois n’a pas été aussi explicite que les législateurs français et belge mais il résulte d’une lecture combinée des articles 1762-11 et 1762-12 du code civil que le législateur luxembourgeois a entendu soumettre le bailleur a la même obligation de motiver son refus que celle qui est prévue par les textes français et belge dont il s’est inspiré.
En effet, l’article 1762-12 du code civil prévoit en son paragraphe 9 (1) que « le bailleur peut toujours, au terme d’une durée de neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser le renouvellement, sans devoir fournir de justification ».
A contrario, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail d’une durée inférieure à neuf années qu’en fournissant une justification. En stipulant que le bailleur doit « dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis », le tribunal de céans retient que le législateur a ainsi entendu obliger le bailleur de justifier son refus de renouvellement par l’un des 3 motifs énumérés à l’article 1762-11 du code civil.
Contrairement à ce que soutient la société anonyme SOC2) S.A., il n’appartient pas au locataire de demander les motifs justifiant le refus de renouvellement au bailleur mais il appartient au bailleur de fournir spontanément au locataire les justifications de son refus pour que ce dernier puisse le cas échéant les contester.
Ces motifs doivent être communiqués au locataire en même temps que le refus du bailleur, à savoir dans un délai de trois mois dès réception de la demande de renouvellement du locataire.
En l’occurrence, la société anonyme SOC2) S.A. a fourni les motifs de son refus à la société anonyme SOC1) S.A. par courrier du 30 octobre 2018. La société anonyme SOC1) S.A. ayant demandé le renouvellement par courrier du 14 mars 2018, les motifs ont donc été fournis après l’expiration du délai de 3 mois.
En effet, ce délai de 3 mois a commencé à courir à partir de la réception du courrier du 14 mars 2018, réception qui est intervenue au plus tard le 6 avril 2018, date du courrier de réponse de la société anonyme SOC2) S.A. à la demande de renouvellement.
La société anonyme SOC2) S.A. soutient que le législateur n’aurait pas sanctionné le refus irrégulier par la nullité de ce refus et que la société anonyme SOC1) S.A. ne justifierait pas avoir subi un préjudice en raison de l’absence de motivation du refus de renouvellement initial.
S’il est exact que le législateur n’a pas prévu de nullité en relation avec l’absence de motifs du refus de renouvellement, il convient cependant de retenir qu’un refus de renouvellement irrégulier ne peut produire un quelconque effet juridique. Il ne peut ainsi mettre fin au contrat de bail existant entre parties.
Ainsi, en l’absence de refus de renouvellement valable, le bail a été tacitement reconduit pour une durée de 3 ans tel que le prévoit le contrat de bail signé entre parties.
Le tribunal tient finalement à relever que la question de savoir si la société anonyme SOC1) S.A. paie ou non ses loyers n’est pas pertinente pour la solution du présent litige. Il convient partant de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail avec effet au 1er janvier 2019 et de décharger la société anonyme SOC1) S.A. de toute condamnation intervenue à son encontre en première instance.
