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Bail commercial - loyers jamais indexés - arriérés d'adaptations dus sauf prescription

Jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 21 juillet 2020


A soutient que feue E a renoncé à la clause indiciaire, dans la mesure où elle ne lui aurait jamais réclamé le loyer indexé.


Il est de jurisprudence qu’on ne peut prétendre que le bailleur aurait renoncé aux arriérés d’adaptations indiciaires en ne réclamant pas les majorations aux échéances et en acceptant les loyers sans la majoration puisqu’il est de principe que les renonciations ne se présument pas, sauf circonstances particulières.


Il appartient à celui qui se prévaut de la renonciation de démontrer que le renonçant avait connaissance de la prérogative abdiquée ou qu’il ne pouvait en ignorer l’existence.


La renonciation peut être définie comme l'acte juridique unilatéral par lequel le titulaire abdique une prérogative ou un ensemble de prérogatives.


La manifestation de volonté dont découle la renonciation n'est en principe assujettie à aucune formule sacramentelle : comme le rappellent certaines dispositions, ainsi qu'une jurisprudence constante, la renonciation peut être expresse ou tacite.


Encore faut-il que la renonciation résulte d'une manifestation de volonté non équivoque.


La renonciation tacite reposant sur une contradiction, elle nécessite en principe un acte positif..


Même s’il est constant en cause qu’aucune adaptation indiciaire n’a été appliquée depuis le début du bail, le tribunal constate néanmoins qu’A ne rapporte nullement la preuve que cette omission ait été intentionnelle et consciente.


Contrairement aux arguments d’A, le fait que feue E ait fait parvenir à ce dernier le décompte charges chaque année, abstraction faite des années 2014 à 2018, ne constitue pas un acte positif établissant une renonciation aux arriérés d’adaptations indiciaires dans son chef.


La preuve d’un acte positif, voire d’un comportement non équivoque valant renonciation n’a donc été rapportée par A, ni dans le chef d’E, ni dans celui des actuels bailleurs. Le moyen tiré de la renonciation à la clause indiciaire d’A laisse, dès lors, d’être fondé.


Quant aux arriérés d’adaptations indiciaires


A conteste le calcul de l’adaptation indiciaire, dans la mesure où conformément aux stipulations contractuelles du contrat de bail, l’indexation ne jouerait que pour autant que l’adaptation serait de cinq points par rapport à l’ancien indice...


En cas de variation du nombre indice par cinq points le loyer sera augmenté ou diminué dans la même proportion ». B et les époux C et D versent un décompte des arriérés d’adaptations indiciaires ainsi qu’un tableau d’indexation du loyer qui reprend toutes les variations d’indice par cinq points depuis le début du contrat de bail...


La requête ayant été déposée en date du 12 novembre 2019, les adaptations indiciaires échues antérieurement au 12 novembre 2014, dont celle échue le 1er novembre 2014, sont prescrites, en application de l’article 2277 du code civil.


Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite la demande en paiement de l’adaptation indiciaire du mois de novembre 2014.