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Vices cachés (oui), Garantie (non) - absence de preuve de l'antériorité du vice

Arrêt de la Cour d'appel de Luxembourg du 27/02/2019


La demande est basée sur l’article 1641 du code civil qui dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.


Pour prospérer dans sa demande basée sur l’article 1641 du code civil, il incombe à l’acquéreur d’établir, outre l’existence du vice et sa gravité, son caractère caché et son antériorité à la vente.


En l’espèce, l’existence des vices affectant l’appartement de A.) résulte à suffisance du rapport d’expertise Doench du 19 juillet 2013 aux termes duquel les lieux présentent des traces d’humidité au plafond ainsi que des fissures et moisissures aux murs intérieurs et extérieurs, défauts qui proviennent d’après l’expert d’une isolation thermique manquante et d’une étanchéité défectueuse du toit.


Les juges de première instance ont à juste titre déduit des conclusions précitées de l’expert qu’il s’agit de vices graves entraînant une diminution de l’usage dudit appartement.


Pour retenir que les désordres affectant l’appartement vendu ne pouvaient être qualifiés de vices cachés, le tribunal s’est basé sur le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2009, postérieur de moins d’un an à la vente, aux termes duquel la copropriété a décidé que des travaux de réfection de la toiture et de la façade devaient être réalisés, pour en déduire, ensemble avec l’ancienneté de l’immeuble construit en 1973, que le mauvais état général de la construction a déjà existé au moment de la vente, même s’il n’était pas visible, les désordres aux parties communes, tels que relevés par l’expert, étant une suite normale et prévisible du mauvais état général de l’immeuble.


Le tribunal a encore estimé que l’appartement acheté se situant en-dessous de la toiture, il aurait appartenu à l’acquéreur de se renseigner sur les conséquences susceptibles d’en découler et la nécessité de procéder à des travaux de réfection dans un proche avenir.


L’appréciation du caractère caché du vice s’apprécie in abstracto en tenant compte de la qualité de professionnel ou non de l’acheteur. Si l’acheteur est un non-professionnel comme en l’espèce, le vice est considéré comme caché si seul un technicien était capable de le découvrir.


En l’espèce, le défaut d’étanchéité et le manque d’isolation mis à jour par l’expert n’étaient pas décelables par A.) à la suite d’un examen superficiel et de vérifications élémentaires...


Il en découle, contrairement à l’avis des premiers juges, que les désordres à la toiture sont à qualifier de vices cachés.


Concernant la condition de l’antériorité des vices à la vente, la Cour relève que les dégâts d’eau sont apparus dans l’appartement de l’appelant au début de l’année 2012,..


Le fait qu’il s’agit de vices liés à un problème de construction de l’immeuble n’est pas de nature à établir leur antériorité à la vente. Par ailleurs, s’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’année 2009, à laquelle A.) a assisté, que des travaux de réfection de la toiture et de la façade devaient être réalisés, ceux-ci ayant été portés sur une liste de travaux futurs, il n’est pas mentionné que ces travaux étaient urgents en raison de la présence d’infiltrations.


Le procès-verbal de l’assemblée de 2010 ne fait aucune mention des prédits travaux et en 2011, ils figurent à nouveau sur une liste de travaux futurs, ledit procès-verbal mentionnant des dégâts d’eau dans deux appartements autres que celui du requérant.


Quant aux assemblées antérieures à la vente auxquelles l’acquéreur n’a pas assisté, la partie intimée n’établit pas en avoir remis les procès-verbaux correspondants à l’appelant, voire l’avoir informé de leur contenu, et s’il a été question dans lesdits procès-verbaux de travaux de réfection de la façade et de la toiture, aucune malfaçon n’est invoquée en relation avec les prédits travaux.


Il suit des développements qui précèdent que l’acquéreur restant en défaut d’établir la condition d’antériorité des vices à la vente, les conditions d’application de l’article 1641 du code civil ne sont pas remplies.