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Rénover un logement pour le revendre - TVA de 3 % - uniquement si affecté à des fins d'habitation

Jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 16 janvier 2021


Le litige dont la Cour est saisie est relatif à la question de savoir si une personne qui a fait rénover un logement pour le revendre par la suite, sans jamais l’avoir affecté à une habitation principale, ni directement dans son propre chef, ni indirectement moyennant une location à un tiers peut néanmoins se voir accorder le taux de Tva super-réduit de 3% en application du Règlement.


Les articles 2, 3 et 13 du Règlement dans sa version applicable à la situation du présent litige sont conçus comme suit : « Art. 2. .., l'affectation d'un logement à des fins d'habitation principale est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Pour les besoins de cette affectation, la personne qui la réalise est considérée comme un assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée jusqu'à la fin de la période de régularisation visée à l'article 13.


Art. 3. Est considérée comme affectation d'un logement à des fins d'habitation principale le fait de mettre un logement au service d'une habitation principale, soit directement dans son propre chef soit indirectement dans le chef d'un tiers.


Art. 13. L'excédent remboursé à l'assujetti conformément aux dispositions de l'article 8 respectivement le montant de taxe qui résulte de l’application, aux travaux de création et de rénovation, d’un taux égal à la différence entre le taux normal et le taux super-réduit donne lieu à régularisation si, au cours d'une période de dix ans, le logement concerné fait l'objet d'une transmission à titre onéreux ou est affecté à des fins autres que celles visées à l'article 3... ».


La juridiction de première instance a admis qu’il résulte du Règlement que la personne qui crée ou rénove un logement et le vend sans l’avoir affecté à l’habitation, soit directement dans son propre chef, soit indirectement dans le chef d’un locataire ou d’un tiers, ne peut pas bénéficier du taux de Tva super-réduit de 3%.


Il est acquis en cause que R) n’a jamais utilisé l’immeuble litigieux comme logement. Aux termes de l’article 2 du Règlement, l’assujetti est défini comme étant la personne qui réalise l’affectation d’un logement à des fins d’habitation.


L’article 3 dans le Règlement définit l’affectation d’un logement à des fins d’habitation comme le fait de mettre un logement au service d’une habitation principale, soit directement dans son propre chef, soit indirectement, dans le chef d’un tiers.


Dès lors, « affecter à des fins d’habitation » signifie l’affecter réellement et concrètement au service d’une habitation principale dans son propre chef, ou dans le chef d’un tiers. La vente d’un immeuble ne constitue pas l’affectation d’un logement à des fins d’habitation dans le chef d’un tiers, parce qu’à compter de la vente, c’est l’acquéreur qui peut disposer du logement et le mettre le cas échéant au service d’une habitation principale, soit dans son propre chef, soit dans le chef d’un tiers.


Cette interprétation s’impose encore au regard de l’article 13 du Règlement qui dispose qu’en cas de transmission à titre onéreux, la régularisation a lieu dans le chef du cédant respectivement dans le chef de la personne qui affecte le logement à des fins autres que celles visées à l’article 3 (Cour d’appel, 6 février 2013, n°37547 et 37918).


Le jugement dont appel est partant à confirmer pour autant qu’il a admis que R) ne peut pas bénéficier des faveurs fiscales litigieuses parce qu’il n’a jamais affecté l’immeuble qu’il a vendu, à l’habitation principale.