Jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 10 mai 2021
En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Les travaux d'entretien incombant au propriétaire se limitent cependant aux travaux nécessaires à l'entretien de la chose louée conformément à l'usage que les parties ont voulu réserver à la chose dès la formation du contrat de bail.
Le bailleur ne répond cependant pas des fautes du locataire. Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur doit faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui s'imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose loue qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail.
Tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, est un vice. Il appartient aussi au locataire d'avertir le bailleur de la nécessité d'effectuer des réparations ou de dégradations du bien loué. (cf. Les Novelles, Le louage de choses, éd. 2000, n° 808).
Suivant les dispositions légales précitées, l’obligation de délivrance implique que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un bien tel que ce dernier puisse en jouir conformément au contrat et que l’objet répond aux prescriptions légales en vigueur.
Tenu de procurer au preneur la jouissance paisible, le bailleur est responsable sur base des articles 1719 et 1721 du Code civil des troubles de jouissance qui, d’après le droit commun de la responsabilité contractuelle, lui sont imputables (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général, n° 181).
Tenu de délivrer le bien en bon état, le bailleur est également obligé de l’entretenir pendant la durée du louage. Il doit entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Le bailleur doit, par conséquent, s’abstenir de tout acte qui compromet le droit du preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués. Il en résulte que le bailleur, qui prive le preneur d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail, trouble sa jouissance. Il appartient au preneur d’établir les manquements allégués du bailleur à ses obligations légales et contractuelles.
Il est constant en cause que A qui a acquis l’immeuble situé à […], par acte de vente du 12 juin 2019, a été informée de l’existence de désordres de la part du locataire, B en date du 2 juillet 2019. Par ce même courrier, la société bailleresse a été mise en demeure d’effectuer les travaux de remise en état dans les plus brefs délais. Les désordres invoqués par B concernent la sonnette, une fenêtre cassée dans le couloir dans les parties communes, l’ascenseur ainsi que le chauffage.
Au vu du rapport d’expertise .., il est établi que la sonnette de l’appartement de l’intimé ne fonctionne pas. Dans le couloir de l’entrée principale de l’immeuble, une fenêtre est cassée. L’ascenseur ainsi que le chauffage ne fonctionnent pas davantage.....
Au vu des explications fournies par l’appelante, corroborées par les pièces versées en cause, il est établi que l’électricité ainsi que la sonnette ont été réparées au courant du mois d’octobre 2020. L’ascenseur a été provisoirement réparé et remis en fonction dès le mois de septembre 2019. Entre le mois de janvier et mai 2020, l’ascenseur a été définitivement réparé. La fenêtre cassée dans le couloir des parties communes a été réparée au courant du mois de décembre 2019. Ainsi, il est établi qu’après avoir été informée le 2 juillet 2019 de l’existence des désordres, la société appelante a entrepris des démarches et elle a veillé à ce que l’ascenseur soit provisoirement remis en état dès le mois de septembre 2019. Entre le mois de janvier et mai 2020, les réparations définitives de l’ascenseur ont eu lieu.
Par conséquent, au vu de ce qui précède, le locataire a été temporairement troublé dans la jouissance paisible à partir de la date de dénonciation du désordre, 2 juillet 2019, jusqu’à la réparation définitive au mois de mai 2020, abstraction faite des mois de 15 septembre à décembre 2019 pendant lesquels l’ascenseur a été provisoirement remis en marche.
B a également été temporairement et légèrement troublé dans sa jouissance paisible du fait que la fenêtre cassée située dans les parties communes a seulement été réparée au courant du mois de décembre 2019.
Lors de l’audience des plaidoiries, B ne conteste pas l’affirmation du bailleur suivant laquelle il a refusé l’installation d’une sonnette provisoire dès le mois de juillet 2019. B ayant refusé l’installation d’une sonnette provisoire dès le mois de juillet 2019, soit immédiatement après avoir dénoncé le problème au bailleur, il ne peut actuellement pas reprocher au bailleur un quelconque manque de diligence concernant l’installation d’une sonnette.
Par conséquent, B est mal fondé à réclamer actuellement une indemnisation pour trouble de jouissance causé par l’absence de sonnette alors qu’il a lui-même refusé l’installation provisoire d’une sonnette.
B soutient qu’il doit actuellement toujours se chauffer avec des appareils électriques d’appoint du fait que le bailleur n’aurait toujours pas effectué les travaux de remise en état du chauffage. Par conséquent, le trouble de jouissance perdurerait.
Par conséquent, la somme de 2.500.- euros serait à lui allouer, par réformation du jugement entrepris. Aux termes de sa note de plaidoiries, B demande que la société appelante soit également condamnée à procéder aux réparations du chauffage sous peine d’une astreinte.
La société appelante conteste le moindre trouble de jouissance subi par le locataire du fait du chauffage. B disposerait du chauffage, de sorte qu’il ne subirait aucun trouble et n’aurait par conséquent pas droit à indemnisation. La société appelante souligne aussi avoir installé un nouveau chauffage dans l’immeuble du fait que l’ancienne installation était vétuste et d’ores et déjà mise hors d’état de fonctionner depuis au moins le mois de mai 2014.
... Eu égard aux positions divergentes des parties quant à la possibilité du maintien du locataire dans les lieux, et au refus de la part de la bailleresse de procéder aux travaux destinés à réaliser la connexion du chauffage central à l’appartement du locataire tant que ce dernier continue à occuper les lieux, B a décidé de continuer à se chauffer avec des appareils électriques d’appoint.
B a décidé à continuer à se chauffer avec des appareils électriques, en dépit du fait que le bailleur lui a proposé de procéder aux travaux.
Par conséquent, le locataire ne peut pas reprocher un quelconque manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible. Il n’y a pas davantage lieu à condamner l’appelante à procéder aux travaux de réparation du chauffage, sous peine d’une astreinte.
Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que le bailleur a tardé à entreprendre des démarches pour remédier immédiatement aux problèmes qui lui ont été dénoncés de sorte que le bailleur a failli à ses obligations de garantir aux preneurs une jouissance paisible.
En omettant de faire procéder immédiatement à la remise en état intégrale et immédiate des problèmes rencontrés dans le logement donné en location, le bailleur a fait en sorte que B a été troublé dans la jouissance paisible du bien loué. Il convient cependant de relever que le locataire a seulement été temporairement et légèrement perturbé dans sa jouissance paisible, au vu de l’ensemble des considérations précédentes.
Les parties sont en désaccord quant au montant adéquat à allouer. La société appelante estime que la somme de 30.- euros constituerait une indemnisation adéquate pour les désordres constatés tandis que B considère que seule l’allocation de la somme de 2.500.- euros l’indemniserait justement du préjudice subi.
Quant à la condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées et au critère de proportionnalité, le tribunal tient à préciser que si le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut suspendre le loyer. Le refus d’exécution doit cependant être proportionné à la violation initiale du contrat. Le preneur peut refuser le paiement du loyer dans la proportion du trouble de jouissance qu’il subit (cf. Les Novelles, op.cit., n° 400 bis et 401, p. 261).
Le locataire est également fondé à réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi résultant du trouble de jouissance si le bailleur refuse d’exécuter les réparations nécessitées par l’état des lieux ou manque manifestement à son obligation d’entretien.
Si la suspension du loyer doit se faire proportionnellement en fonction de l’étendue du trouble subi, l’allocation des dommages et intérêts se fait également tant en fonction de l’étendue du trouble de jouissance subi que du loyer payé.
En l’espèce, B a conclu à l’allocation des dommages et intérêts destinés à l’indemniser du préjudice subi du fait d’avoir été troublé dans la jouissance paisible des lieux loués. Au vu des considérations précédentes, il est établi que le locataire, qui a continué à jouir intégralement de son appartement situé sur deux étages, a seulement été temporairement et légèrement troublé dans la jouissance paisible.
Il est également incontesté que le loyer actuellement payé par B s’élève à la somme de 247.- euros.
Eu égard au fait que le locataire a seulement été légèrement et temporairement troublé dans la jouissance paisible des lieux, et afin de respecter le principe de la 17 proportionnalité, il convient, par réformation du jugement entrepris, d’allouer à B un montant de 300 euros.
