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Problème d'ascenseur, vitres cassées,... Troubles de jouissance (oui) - indemnisation (oui)

Jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 10 mai 2021


En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.


Les travaux d'entretien incombant au propriétaire se limitent cependant aux travaux nécessaires à l'entretien de la chose louée conformément à l'usage que les parties ont voulu réserver à la chose dès la formation du contrat de bail.


Le bailleur ne répond cependant pas des fautes du locataire. Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur doit faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui s'imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée.


Par ailleurs, aux termes de l'article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose loue qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail.


Tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, est un vice. Il appartient aussi au locataire d'avertir le bailleur de la nécessité d'effectuer des réparations ou de dégradations du bien loué. (cf. Les Novelles, Le louage de choses, éd. 2000, n° 808).


Suivant les dispositions légales précitées, l’obligation de délivrance implique que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un bien tel que ce dernier puisse en jouir conformément au contrat et que l’objet répond aux prescriptions légales en vigueur.


Tenu de procurer au preneur la jouissance paisible, le bailleur est responsable sur base des articles 1719 et 1721 du Code civil des troubles de jouissance qui, d’après le droit commun de la responsabilité contractuelle, lui sont imputables (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général, n° 181).


Tenu de délivrer le bien en bon état, le bailleur est également obligé de l’entretenir pendant la durée du louage. Il doit entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.


Le bailleur doit, par conséquent, s’abstenir de tout acte qui compromet le droit du preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués. Il en résulte que le bailleur, qui prive le preneur d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail, trouble sa jouissance. Il appartient au preneur d’établir les manquements allégués du bailleur à ses obligations légales et contractuelles.


Il est constant en cause que A qui a acquis l’immeuble situé à […], par acte de vente du 12 juin 2019, a été informée de l’existence de désordres de la part du locataire, B en date du 2 juillet 2019. Par ce même courrier, la société bailleresse a été mise en demeure d’effectuer les travaux de remise en état dans les plus brefs délais. Les désordres invoqués par B concernent la sonnette, une fenêtre cassée dans le couloir dans les parties communes, l’ascenseur ainsi que le chauffage.


Au vu du rapport d’expertise .., il est établi que la sonnette de l’appartement de l’intimé ne fonctionne pas. Dans le couloir de l’entrée principale de l’immeuble, une fenêtre est cassée. L’ascenseur ainsi que le chauffage ne fonctionnent pas davantage.....


Au vu des explications fournies par l’appelante, corroborées par les pièces versées en cause, il est établi que l’électricité ainsi que la sonnette ont été réparées au courant du mois d’octobre 2020. L’ascenseur a été provisoirement réparé et remis en fonction dès le mois de septembre 2019. Entre le mois de janvier et mai 2020, l’ascenseur a été définitivement réparé. La fenêtre cassée dans le couloir des parties communes a été réparée au courant du mois de décembre 2019. Ainsi, il est établi qu’après avoir été informée le 2 juillet 2019 de l’existence des désordres, la société appelante a entrepris des démarches et elle a veillé à ce que l’ascenseur soit provisoirement remis en état dès le mois de septembre 2019. Entre le mois de janvier et mai 2020, les réparations définitives de l’ascenseur ont eu lieu.


Par conséquent, au vu de ce qui précède, le locataire a été temporairement troublé dans la jouissance paisible à partir de la date de dénonciation du désordre, 2 juillet 2019, jusqu’à la réparation définitive au mois de mai 2020, abstraction faite des mois de 15 septembre à décembre 2019 pendant lesquels l’ascenseur a été provisoirement remis en marche.


B a également été temporairement et légèrement troublé dans sa jouissance paisible du fait que la fenêtre cassée située dans les parties communes a seulement été réparée au courant du mois de décembre 2019.


Lors de l’audience des plaidoiries, B ne conteste pas l’affirmation du bailleur suivant laquelle il a refusé l’installation d’une sonnette provisoire dès le mois de juillet 2019. B ayant refusé l’installation d’une sonnette provisoire dès le mois de juillet 2019, soit immédiatement après avoir dénoncé le problème au bailleur, il ne peut actuellement pas reprocher au bailleur un quelconque manque de diligence concernant l’installation d’une sonnette.


Par conséquent, B est mal fondé à réclamer actuellement une indemnisation pour trouble de jouissance causé par l’absence de sonnette alors qu’il a lui-même refusé l’installation provisoire d’une sonnette.