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La responsabilité du notaire - devoir de conseil et d'information - prix de vente non payé

Arrêt de la Cour d'appel du 30/09/2020


Le litige dont la Cour est saisi a trait à la question de savoir, si le notaire Maître X), rédacteur d’un acte authentique de vente le 17 mai 2011, a commis des fautes et engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de la société venderesse B).


Les fautes reprochées au notaire consistent dans un manquement à son devoir d’information, plus particulièrement pour ne pas avoir vérifié que l’acquéreur s’est bien acquitté du prix de vente relatif à la quote-part du terrain, et dans le fait d’avoir arrêté toute procédure de recouvrement des fonds non réglés, à l’égard de l’acquéreur, la dame C).


Lorsque le notaire enfreint une obligation tenant à sa seule qualité d’officier public, dans l’exercice strictement entendu de sa mission légale, sa responsabilité est délictuelle ou quasi-délictuelle. Sa responsabilité est au contraire contractuelle ou quasi contractuelle lorsqu’il se charge, pour le compte de ses clients, de missions plus larges que celles auxquelles il est contraint par la loi car il agit alors non plus en qualité d’officier public, mais en qualité de mandataire ou de gérant d’affaires


Les notaires exercent normalement une double fonction et la nature de leur responsabilité en dépend. Dans l’exercice normal de leur fonction d’officier public prêtant leur ministère pour l’accomplissement de leurs obligations purement professionnelles telles qu’elles ont été déterminées par les lois et consistant à recevoir tous les actes auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et des expéditions. Cette responsabilité est de nature délictuelle.


Le notaire est encore tenu impérativement d’une obligation de conseil dont rien ne saurait décharger un officier public et qui s’impose à lui quel que soit son rôle ou la nature de son intervention L’obligation afférente est également délictuelle et découle de l’article 1382 du Code civil


Il se dégage de la jurisprudence de la Cour de cassation française que sont inclus dans le champ de la responsabilité délictuelle les « prolongements » de l’acte instrumenté destinés à en assurer l’efficacité. Au-delà des missions statutaires d’enregistrement, de conservation, de publication dévolues à l’officier public, ces prolongements peuvent renvoyer à des actes exécutés à la demande du client, pour lesquels la qualification de mandataire est tout aussi concevable


La continuation du prix de vente au vendeur fait en conséquence partie de l’office du notaire.

....Conformément au droit commun de la responsabilité civile, trois conditions sont nécessaires pour mettre en œuvre la responsabilité notariale : une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.


Bien que le dommage constitue une condition fondamentale de la reconnaissance de la responsabilité civile des notaires, cette responsabilité est une responsabilité pour faute qu’il convient de prouver.


.... Le devoir de conseil varie en fonction des circonstances. Toute faute, même très légère peut être source de responsabilité. La jurisprudence apprécie, de façon abstraite, les fautes commises par les notaires. La faute est en effet établie par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir le notaire avisé, juriste compétent et méfiant.


Le principe est que le notaire a seulement l’obligation d’informer les parties sur les données de fait dont il a connaissance. Le devoir de conseil d’un officier public résulte de son statut. Il incombe au notaire du seul fait de son intervention. Sa fonction d’authentificateur justifie son caractère impératif. Elle fixe également son contenu.


Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation..


.. l'acte notarié de vente du 17 mai 2011 dispose ....: « (…) le vendeur préqualifié sub I. déclare vendre,... au prix de quatre-vingt-seize mille cinq cent soixante-dix euros (96.570), laquelle somme le vendeur reconnaît avoir reçu présentement de l’acquéreur, ce dont il consent bonne et valable quittance, titre et décharge, (…) ».


... Madame A), clerc de notre étude, avait demandé par fax les montants suivants à être versés sur le compte du notaire : 96.570 € pour la quote-part terrain, 230.937 euros pour les constructions réalisées, 13.320 euros pour les frais d’architecte et d’ingénieur ». Le service comptabilité du notaire indique dans le même courrier n’avoir reçu en date du 17 mai 2011 que les montants de 230.937 € et de 13.320 €....


La Cour retient au regard de ces pièces qu’il avait été convenu que le montant de 96.570 € soit également versé sur un compte bancaire du notaire X) avant la signature de l’acte notarié du 17 mai 2011.


Bien que le notaire admette avoir donné lecture, avant la signature de l’acte notarié, de l’intégralité de l’acte notarié, il a néanmoins commis une faute, en ce qu’il n’a pas attiré l’attention de la société venderesse sur le fait qu’à la date de la passation de l’acte notarié, il n’avait pas obtenu un complet paiement du prix de vente tel que cela résulte notamment des virements bancaires et du courrier du service comptabilité du notaire du 10 juillet 2015.


Le notaire a fait preuve de légèreté en omettant de s’assurer personnellement si le montant resté en souffrance avait été payé directement à la société venderesse par la dame C)...


Il appartient ensuite à la société B) de rapporter la preuve du préjudice qu’elle invoque.

Conformément au droit commun de la responsabilité civile, le dommage, pour être réparable, doit être certain et actuel, c’est-à-dire, d’ores et déjà constitué


Le caractère de certitude est l’élément fondamental du préjudice indemnisable ... Un créancier doit, même en cas de faute du notaire, apporter la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance


Au vu des principes ci-avant exposés, le notaire X) fait à juste titre plaider qu’à défaut pour la société B) d’avoir établi qu’elle était dans l’impossibilité de recouvrer la créance actuellement invoquée, elle ne justifie pas d’une perte définitive de la somme de 96.570 €, de sorte que le préjudice invoqué n’est pas certain. Il s’ensuit que la demande de la société B), pour autant qu’elle tend à voir dire engagée la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation d’information est à rejeter en l’état à défaut de preuve d’un préjudice certain dans le chef de l’appelante....



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