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Contrat de réservation avec clause pénale - opposable au vendeur mais pas à l'acheteur

Arrêt de la Cour d'appel de Luxembourg du 15 février 2017


En date du 27 août 2014, la société KOZA PROMOTION, en sa qualité de partie venderesse a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière IMMO NAM, conclu avec A.), en sa qualité de partie acquéreuse, un contrat intitulé « contrat de réservation » portant sur un appartement, emplacement et cave, en état futur d’achèvement, dans un immeuble résidentiel à (…), pour le prix de 360.000.- euros.


Le 9 septembre 2014, A.) a été informée par IMMO NAM que l’appartement n’était plus disponible étant donné que les lots en question avaient été vendus deux mois auparavant à un tiers.


Par exploit d’huissier de justice du 23 octobre 2014, A.) a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée KOZA PROMOTION et la société à responsabilité limitée IMMO NAM à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour voir prononcer la résolution judiciaire du contrat conclu entre parties le 27 août 2014 et condamner les parties assignées à lui payer la somme de 36.000.- euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure de 5.000.- euros...


Le contrat signé le 27 août 2014 stipule que:

- le promoteur est en train de construire un immeuble résidentiel à (…) et 25% des travaux sont déjà réalisés,....

- le contrat est fait sous la condition suspensive à charge de la partie venderesse d’obtenir le permis de construire et à charge de la partie acquéreuse de se voir accorder, endéans les 15 jours de la signature du contrat, un prêt bancaire,

- en cas de refus du crédit sollicité, les parties sont libres de tout engagement, sans dédommagement et intérêts à l’encontre de la partie acquéreuse,

- en cas de résolution du contrat par l’une ou l’autre des parties en dehors des cas énumérés dans le contrat, la partie qui entend résilier le compromis devra verser 10% du prix de vente du bien immobilier en cause à l’autre partie,

- l’intermédiaire IMMO NAM est payé au titre d’une commission d’agence à hauteur de 3% + TVA sur le prix de vente lors de la signature de l’acte notarié de vente.


C’est à bon droit que les juges de première instance ont qualifié ce contrat de contrat de réservation au sens de l’article 1601-13 du code civil....


Aux termes de l’article 1601-13 du code civil, les ventes prévues aux articles 1601-2 et 1601-3 peuvent être précédées d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.


La loi, en déclarant nulle « toute autre convention ayant pour objet la réservation d’un immeuble » interdit de faire précéder l’acte de vente notarié d’un immeuble à construire d’une convention contenant un engagement ferme d’acquérir de la part du candidat au logement.


Normalement, dans le cadre du contrat préliminaire, le réservant s’engage à offrir en vente un immeuble spécifié endéans un délai prévu au contrat si, à cette date, il en décide la réalisation...


Juridiquement, l'engagement de réservation proposé par le réservant s'analyse alors en une offre ferme de vente dont la chose et le prix sont déterminés. Lorsque le réservataire accepte cette pollicitation, la rencontre des volontés réciproques et symétriques donne naissance au contrat de réservation.


La loi ayant uniquement voulu protéger l’acquéreur contre la souscription d’une promesse inconditionnée d’achat, il n’est pas interdit au réservant de signer une promesse unilatérale de vente, s’il le désire.


En l’occurrence, la société KOZA PROMOTION s’est engagée dans l’écrit du 27 août 2014 à réserver à A.) un appartement ... dans un immeuble plus amplement décrit par des plans remis à l’acquéreur qui a également reçu une note descriptive indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments....


Dans la mesure où les travaux de construction étaient déjà réalisés à 25%, il y a lieu d’admettre que la partie venderesse avait déjà obtenu une autorisation de construire au moment de la signature du contrat, de sorte qu’elle a souscrit vis-à-vis d’A.), une promesse unilatérale de vente.


En invoquant l’absence d’accord réciproque sur la chose au motif que KOZA PROMOTION ne voulait pas réserver ni vendre à A.) les lots expressément désignés dans le contrat mais d’autres lots, KOZA PROMOTION fait état d’une erreur sur l'objet du contrat dans son chef.


Or, les parties appelantes ne rapportent pas la preuve d’une telle erreur dans la mesure où les lots étaient précisément désignés dans le contrat que les appelantes avaient elles-mêmes établi, ce d’autant moins qu’elles n’établissent pas que la réservation de ces lots était impossible à la date de la signature du contrat pour avoir été cédés auparavant à un tiers...


...il y a lieu de constater que la condition s’était réalisée par la lettre de la BHW Bausparkasse du 4 septembre 2014, informant A.) que le prêt sollicité lui a été accordé pour 350.000.- euros. Le fait que le prix de vente se soit élevé à 360.000.- euros est à cet égard sans incidence alors que le contrat ne prévoyait pas d’obligation pour A.) de solliciter un prêt bancaire pour l’intégralité du prix et n’excluait dès lors pas la possibilité de régler la différence des 10.000.- euros au moyen de fonds propres.


Les parties appelantes, qui ont été mises au courant de l’accord de la banque par courriel du 8 septembre 2014, soit endéans le délai, ont informé A.) le lendemain que l’appartement n’était plus disponible.


Les appelantes font valoir que la clause pénale contenue dans le contrat litigieux qualifié de contrat de réservation est réputée non écrite...


C’est à bon droit et pour des motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont retenu que.... Après avoir relevé que l’idée d’une clause pénale, pour le cas où une des parties résilierait unilatéralement le contrat, est en principe incompatible avec l’essence même d’un contrat de réservation qui exclut tout engagement ferme d’acquérir ou de vendre, ils ont estimé qu’en l’occurrence les sociétés KOZA PROMOTION et IMMO NAM, professionnelles de la vente et de la promotion immobilière, qui sont à l’origine de la rédaction du contrat, ont stipulé et signé en connaissance de cause le contrat contenant une telle clause pénale, de sorte que cette clause pénale leur est opposable.


Les appelantes contestent avoir été fautives et avoir procédé à la résiliation du contrat et soulignent qu’elles auraient uniquement commis une erreur et proposé d’y remédier en offrant à A.) d’autres biens.


Le fait de signer un contrat de réservation avec A.), portant sur un appartement qui avait déjà été cédé préalablement à une tierce personne, est constitutif d’une faute dans le chef des appelantes.


Il résulte des développements qui précèdent qu’aucune faute n’est établie dans le chef d’A.) .... Il ne saurait pas non plus être reproché à A.) de ne pas avoir voulu acquérir un autre appartement proposé par les appelantes, ....


Le jugement est dès lors à confirmer en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire du contrat conclu le 27 août 2014 entre A.) d’une part, et les sociétés KOZA PROMOTION et IMMO NAM, d’autre part, aux torts exclusifs desdites sociétés.


.... A.) se prévaut de l’article 9 du contrat du 27 août 2014 pour réclamer à KOZA PROMOTION et IMMO NAM la somme de 36.000.- euros à titre de dommages-intérêts...


Les appelantes demandent la réduction de la clause pénale. Le caractère manifestement excessif ou non de la clause pénale doit être objectivement apprécié....


Il est incontestable que A.) a subi un préjudice du fait de l’impossibilité d’acquérir l’appartement qui lui avait été promis, compte tenu des tracasseries du fait des agissements adverses et eu égard aux nouveaux frais qu’elle a dû engager et aux démarches qu’elle a dû entreprendre pour trouver un autre logement adéquat et obtenir un financement bancaire.


A.) affirme avoir effectué des investissements pour l’achat d’une cuisine et de mobiliers faits sur mesure, sans cependant rapporter de preuve à ce sujet. La Cour considère cependant que le montant de la peine stipulée de 36.000.- euros (10% du prix de vente du bien immobilier) est exagéré au regard du préjudice subi par A.) suite à l’impossibilité de devenir propriétaire de l’appartement réservé.


Compte tenu des éléments de la cause, la Cour réduit le montant de la clause pénale à 24.000.- euros. Le jugement n’a pas été critiqué en ce qu’il a dit qu'il y a lieu à majoration du taux d'intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois qui suit la signification du jugement...


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