Arrêt de la Cour d'appel du 13/11/2019
Le compromis de vente du 9 décembre 2016, dans ses dispositions pertinentes pour la solution du litige, stipule que : « la présente vente a lieu sous les conditions suspensives que l’acquéreur obtienne un crédit hypothécaire auprès d’une banque agréée au Grand-Duché de Luxembourg, l’accord ou le désaccord de l’institut de crédit devra parvenir au vendeur au plus tard le 15 janvier 2017.
Passé ce délai, le présent compromis est nul et non avenu, le tout sans frais quelconques. En cas de résiliation du compromis par l’une des parties, la partie résiliente s’oblige à payer à l’autre partie une indemnité de 10% (dix pour cent) du prix de vente et une indemnité conventionnelle et forfaitaire de 3% + TVA du prix de vente, à l’Agence immobilière IMHOTOP S.A.. Les indemnités sont payables dans la huitaine suivant la résiliation du compromis ».
Pour débouter L) de sa demande, le tribunal a relevé que le compromis de vente avait été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour une date déterminée et mis à charge de l’acquéreur l’obligation de présenter une lettre de refus ou d’acception du prêt au plus tard pour le 15 janvier 2017.
Il a relevé que la condition suspensive litigieuse a été stipulée dans l’intérêt de la société K) qui ne voulait pas s’engager définitivement avant d’être assurée de pouvoir financer l’immeuble acquis, tandis que le terme a été stipulé dans l’intérêt de L) qui voulait être fixé sur le sort de la vente.
Le tribunal a encore souligné que le compromis n’imposait pas à l’acquéreur de solliciter un prêt auprès de plusieurs établissements bancaires et qu’au vu du libellé de la clause, la société K) n’avait aucune obligation de solliciter un prêt auprès d’un établissement de crédit en particulier.
Constatant que la société K) avait communiqué à L) endéans le délai conventionnellement fixé une lettre de refus de la banque D), le tribunal a retenu qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à la société K).
L’appelant demande à la Cour de constater, par réformation du jugement entrepris, que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée réalisée au vœu de l’article 1178 du Code civil. Aux termes de l’article 1176 du Code civil, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé.
En l’occurrence, la vente a été conclue sous la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt à solliciter par la société K). Les parties ont défini le temps endéans lequel la condition suspensive devait être accomplie. La date limite était celle du 15 janvier 2017.
Il convient à cet égard de rejeter l’argument de l’intimée que ce délai aurait été trop bref, étant donné que, même en prenant en considération le nombre de jours fériés à cette époque de l’année, le délai était suffisant pour se procurer au moins un accord ou refus d’un prêt. Par ailleurs, la société K) a présenté à L) endéans le délai conventionnellement fixé un refus de la banque D).
L’appelant reproche à l’intimée de ne pas s’être adressée à un autre établissement financier, notamment à un établissement accordant des prêts logements. Le refus, daté du 5 janvier 2017, est motivé par le fait que « les opérations de financement de ce genre ne rentrent pas dans les axes de développement de notre établissement ».
La société K) a expliqué par courrier du 16 janvier 2017 les raisons pour lesquelles elle s’est adressée à la banque D), mettant en avant ses relations informelles avec l’un des directeurs de la banque.
Aux termes de l’article 1178 du Code civil, « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ». Le débiteur qui s’engage sous une condition suspensive est tenu d’une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Il doit entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir et il lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires et de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition.
Il convient dès lors d’analyser si la société K) a effectué des démarches utiles en vue de l’obtention d’un financement bancaire.
En l’espèce, la Cour ne saurait suivre le raisonnement des juges de première instance ayant retenu que la présentation d’un courrier de refus de n’importe quel établissement financier agréé au Grand-Duché de Luxembourg endéans le délai conventionnellement fixé était suffisant pour délier l’intimée de ses engagements souscrits aux termes du compromis de vente.
.. Le compromis de vente portant sur l’acquisition d’un immeuble consistant en une maison d’habitation ainsi que sur l’acquisition d’un garage, il relève de la logique de ce contrat que les parties ont entendu se référer au financement du prix d’acquisition par un institut financier pratiquant usuellement l’octroi de crédits au logement et donc à une banque susceptible d’accepter d’effectuer le financement de ce projet pour entrer dans le cadre de ses activités normales de dispensatrice de crédits.
En effet, si l’acquéreur est en principe libre de s’adresser à l’institut financier de son choix, il doit néanmoins adresser sa demande à un institut financier spécialisé dans l’octroi de crédits immobiliers, faute de quoi sa demande ne saurait être considérée comme sérieuse, et partant comme suffisante.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la banque D) est spécialisée dans le domaine de l’administration de fonds et qu’elle n’octroie dès lors pas habituellement des crédits immobiliers...
En faisant le choix de s’adresser à la banque D), ayant une politique interne de développement très spécifique, autre que l’octroi habituel de prêts immobiliers et en omettant, face au refus de la banque D) du 5 janvier 2017 motivé par le désintérêt de la banque quant au financement d’acquisitions immobilières « de ce genre », de faire usage du reste du délai courant encore jusqu’au 15 janvier 2017 pour introduire une demande auprès d’un institut financier auprès duquel elle disposait de réelles chances d’obtenir le crédit sollicité, la société K) a manqué à son obligation de faire le nécessaire pour que la condition suspensive s’accomplisse...
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de constater que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application de l’article 1178 du Code civil et que la société K) a fautivement résilié le compromis de vente du 9 décembre 2016 en s’abstenant de se présenter à la passation de l’acte notarié, initialement fixée suivant compromis de vente au 27 janvier 2017 et refixée suivant sommation de passer acte au 27 février 2017. En conséquence, il y a lieu de déclarer la demande de L) en paiement de la clause pénale fondée dans son principe
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