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Compromis de vente - les vices cachés justifient-ils le non-paiement d'une clause pénale ? (non)

Arrêt de la Cour de cassation du 25 février 2021


Selon l’arrêt attaqué, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant sur les demandes de G), Z) et A) (ci-après « les consorts G)-Z) ») tendant à voir constater la résiliation fautive du compromis de vente d’un immeuble conclu avec F) et à voir condamner cette dernière au paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente, ainsi qu’au paiement de plusieurs montants du chef de perte de jouissance de l’immeuble et de dommages-intérêts pour préjudice moral, avait condamné F) au paiement de la clause pénale et rejeté pour le surplus les demandes des consorts G)-Z).


Le tribunal avait rejeté la demande reconventionnelle de F) en résolution du compromis de vente pour vices cachés, ainsi que ses demandes subsidiaires et condamné les consorts G)-Z) au paiement d’un certain montant en remboursement des frais exposés par F) en relation avec l’achat de l’immeuble.


"....Quant à l'existence de vices cachés invoqués comme défense à la demande des consorts G)-Z) tendant à voir constater la résiliation fautive du compromis de vente par F) Le jugement entrepris a déclaré irrecevable l'action rédhibitoire introduite par voie de demande reconventionnelle par F) au motif qu'elle avait déjà résilié le compromis par voie unilatérale en date du 21 septembre 2016 et il n'a pas été entrepris sur ce point.


L'appelante a précisé dans ses conclusions du 24 juillet 2019 qu'elle ne formule pas de demande en garantie pour vices cachés en appel, mais qu'elle invoque l'existence des vices cachés pour se défendre contre la demande dirigée contre elle par les consorts G)-Z).


Elle argumente qu'elle aurait été en droit de résoudre le contrat de façon unilatérale en présence du "manquement des vendeurs à leur obligation de garantir que l'immeuble n'était pas affecté de vices cachés et reproche aux magistrats de première instance d'avoir considéré que les vices relevés par l'expert n'étaient pas de nature à rendre l'immeuble inhabitable, alors qu'il suffirait aux termes de l'article 1641 du Code civil que les vices soient de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou à diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un prix moindre.


En tout état de cause, elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle avait connu les vices. Comme les vices seraient de telle gravité qu'ils auraient donné lieu à garantie sur base des vices cachés, ils justifieraient la résiliation anticipée du compromis par l'appelante".


Il résulte cependant des articles 1642 et suivants du Code civil que le manquement par le vendeur à son obligation de garantie des vices cachés est sanctionné par une procédure spécifique : l'action rédhibitoire ou estimatoire qui est soumise à un régime procédural rigoureux.


Si l'acheteur choisit de rendre la chose, il exerce l'action rédhibitoire dont l'objet est l'anéantissement de la vente. L’action rédhibitoire est une action en résolution de la vente. Elle présente, au regard de l'action résolutoire de droit commun aménagée par l'article 1184 du Code civil, la double particularité de devoir être intentée dans un délai limité et, en principe, de conférer à l'acquéreur, et non au juge, le pouvoir de décider de l'anéantissement du contrat. La destruction rétroactive du contrat qui s'ensuit oblige respectivement l'acheteur et le vendeur à restituer la chose et le prix. F) ne peut, sur base de ces développements, invoquer l'existence de vices cachés par voie d'exception pour se soustraire à la demande en indemnisation dirigée contre elle.


Ce moyen est partant à rejeter, et il y a lieu de confirmer, bien que pour d'autres motifs, le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la résiliation du compromis par F) a été fautive.>> Il est en effet désormais nécessaire de préciser également dans le pourvoi sous peine d'irrecevabilité quel passage de la motivation est visé. »


Réponse de la Cour


Il ressort des conclusions du 24 juillet 2019 formulées en instance d’appel par la demanderesse en cassation qu’elle a tenu à « préciser qu’elle n’a pas formulé de demande en garantie pour vices cachés en instance d’appel et que la notion de vices cachés est employée dans le cadre de la résiliation du compromis de vente pour inexécution, l’inexécution constituant dans la violation de la garantie de vices cachés» et que, quant à la demande en résiliation du compromis de vente aux torts de la demanderesse en cassation et en paiement de la clause pénale, elle a conclu que « en vertu de l’article 1625 du code civil, le vendeur est tenu à garantir à l’acheteur que l’objet n’est pas entaché de défauts cachés ; que comme les vices cachés ont été décelés en l’espèce, les vendeurs ont manqué à leur obligation de garantir que l’immeuble n’est pas entaché de vices cachés » et que « comme les vices sont d’une telle gravité qu’ils auraient donné lieu à garantie sur base des vices cachés, il échet de retenir que les vices sont suffisamment graves pour justifier la résiliation anticipée du compromis de vente par Madame F). ».


En retenant, par la motivation exposée aux moyens, que la demanderesse en cassation « ne peut, sur base de ces développements, invoquer l'existence de vices cachés par voie d'exception pour se soustraire à la demande en indemnisation dirigée contre elle. », les juges d’appel,(..) n’ont partant pas violé les dispositions visées aux moyens.