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Résiliation pour motif grave si le locataire loue son logement sur Airbnb (justifiée)

Jugement du tribunal de paix du 13/07/2019, Rép. fiscal No. 2008/2019

Suivant contrat de bail du 18 décembre 2014 avec effet au 1er janvier 2015, la société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE a pris en location auprès des époux A.)-B.) un appartement sis à L-(...), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.050.- euros payable d’avance le 1er jour de chaque mois et des avances sur charges mensuelles de 200.- euros. Le contrat stipule que les lieux seront occupés par le couple C.)-D.) à des fins d’habitation privée. Par requête déposée le 19 février 2019, les époux A.)-B.) ont régulièrement fait convoquer la société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE pour voir déclarer résilié le bail du 18 décembre 2014 avec effet immédiat et aux torts du locataire et s’entendre condamner au déguerpissement des lieux loués dans un délai de huit jours suivant la notification du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes en résiliation et en déguerpissement, les époux A.)-B.) avancent que les consorts C.)-D.), via le site internet Airbnb, procèderaient de façon récurrente à des sous-locations conventionnellement interdites. Si les bailleurs avaient en effet admis qu’un cadre de la société locataire puisse occasionnellement séjourner dans les lieux, ils n’auraient certainement pas marqué leur accord à ce que leur propriété soit constamment proposée et occupée par des tierces personnes. La société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE, tout en admettant que l’appartement est régulièrement proposé sur le site Airbnb, fait expliquer que les occupants des lieux, Monsieur C.) et Madame D.), résideraient la majeure partie de l’année en France. Afin de ne pas laisser l’appartement vide durant des semaines, ces derniers auraient mis l’appartement à disposition de tierces personnes via le site Airbnb. La société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE conteste que cette mise à disposition serait équivalente à une sous-location. Sinon, la société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE fait plaider que les époux A.)-B.) auraient marqué leur accord à ce que l’appartement soit offert via le site Airbnb ; elle formule une offre de preuve par serment litisdécisoire.

Aux termes des dispositions de l'article 1134 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.


Aux termes de l’article « occupation » le contrat de bail stipule : « Le preneur déclare connaître parfaitement les lieux loués, qu’il déclare occuper par 1 couple. Toute occupation durable par un nombre supérieur de personnes, à l’exception de celles provenant de la naissance de descendants du locataire est absolument prohibée, sauf accord spécial et écrit du bailleur ». L’article 5 « destination des lieux loués » stipule encore que « le preneur déclare louer le bien pour les besoins d’habitation privé des époux C.) et D.) ».


Finalement l’article 6 prohibe toute cession de bail et toute sous-location sans l’accord exprès donné par écrit par le bailleur. La location saisonnière via une plateforme communautaire de location et de réservation de logements de particuliers contrevient à l’interdiction contractuelle de sous-louer.


En effet, suivant les dispositions contractuelles, claires et précises en l’occurrence, il était dans l’intention des parties d’affecter les lieux à l’habitation privée du couple C.)-D.) et d’interdire l’occupation par d’autres personnes et à d’autres fins. Si la location via la plateforme communautaire Airbnb ne tombe pas forcément sous la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à loyer, cette question ne saurait annihiler le fait que l’appartement a été de façon récurrente occupé par des tiers et ceci en violation des stipulations contractuelles fixant la destination des lieux et prohibant la sous-location et la cession de bail.


L’article 1184 du Code Civil, applicable au présent litige, dispose que: « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». 4 La résiliation est prononcée lorsque le manquement relevé est d'une gravité telle qu'il rend impossible la poursuite des relations contractuelles. La résiliation du bail résultant du manquement à l'interdiction contractuelle de sous-louer le logement loué, constitue une sanction proportionnée au but poursuivi, qui est le respect de ses obligations contractuelles par le locataire d'un logement attribué en considération d’une destination particulière prévue contractuellement.

Il y a partant lieu de déclarer résilié le contrat de bail pour faute du locataire et de condamner le locataire à déguerpir des lieux loués endéans un délai de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

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