Extrait du jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 03/03/2020
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille.
Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués est une obligation de résultat dans son chef.
Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, p. 343).
Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.
Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987, n° 35323 du rôle).
Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op. cit., p. 343).
En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties aient rédigé un état des lieux d’entrée, de sorte que par application de l’article 1731 précité du code civil, les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Cette présomption est d’ailleurs confirmée par la clause du contrat de bail (page 1 en bas) selon laquelle le bien loué se trouve dans un « état entièrement rénové ».
Dans la mesure où il est constant en cause que l’appartement était affecté de traces d’humidité et de moisissures en fin de bail, il appartient, en application des susdits principes, aux parties appelantes de prouver que les moisissures ne leur sont pas imputables. A cet effet, elles se prévalent de l’expertise WIES des 18 mai 2016 et 12 avril 2017. 17 Force est de constater que dans son rapport du 18 mai 2016, l’expert Georges WIES retient ce qui suit : « […]
Ces dégâts semblent provenir d’un problème de condensation. Nous sommes d’avis qu’il s’agit donc de l’humidité de l’air ambiant qui condense sur la paroi la plus froide ».
L’expert WIES conclut « Le locataire devra changer ses habitudes d’aérer l’appartement de manière, que les parois ne peuvent pas refroidir. En plus l’arrangement de mobilier ne permet pas de ventiler le mur et le sol d’une manière suffisante »...
L’expert a précisé que le locataire de l’étage ne rencontre pas de problèmes d’humidité. L’absence d’humidité apparente, constatée lors de la visite de l’expert en date du 14 septembre 2018 – étant précisé que les locataires ont quitté les lieux fin mars 2017 – confirme la conclusion selon laquelle les problèmes d’humidité et de moisissures proviennent des manquements d’aération et non d’une cause externe. L’expert Loris GUBBINI approuve le devis de la société 1 du 22 juin 2017 pour le montant total de 25.484,60 euros HTVA.
Les appelants ne fournissent aucun élément permettant au tribunal de s’éloigner ou de douter des conclusions de l’expert judiciaire.
A noter que les appelants n’établissent aucun manquement à l’obligation d’information du bailleur, étant précisé que la nécessité d’aérer un logement convenablement est une évidence.
Il suit des développements qui précèdent qu’il y a lieu d’entériner les conclusions de l’expert GUBBINI quant aux causes et origines des dégâts constatés.
Dans la mesure où l’intimée a indiqué, en instance d’appel, ne réclamer que le montant de 29.816,98 euros à titre de frais de remise en état, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner A et B solidairement à payer à D, venue aux droits de C, le montant de [25.484,60 + 17% TVA =] 29.816,98 euros.
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