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Bail commercial - indivision - local loué par un copropriétaire - refus de l'autre - valable (oui)

Arrêt de la Cour d'appel de Luxembourg du 09/07/2019


Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, A est co-indivisaire ..de l’immeuble litigieux, de sorte que son moyen tiré de l’absence d’enregistrement du contrat de bail et de l’absence de date certaine dudit contrat manque de pertinence.


A titre plus subsidiaire, A fait grief au juge de première instance d’avoir considéré qu’il a conféré un mandat tacite à D pour donner à bail l’immeuble litigieux, par le fait de ne pas s’opposer aux différents baux conclus, dont il aurait eu connaissance.


Suivant l’article 815-3 du code civil, « 1° Les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.


Ceux-ci peuvent donner à l'un ou à plusieurs d'entre eux un mandat général d'administration. Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux.


Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».


Dans la mesure où un mandat tacite ne peut couvrir la conclusion ou le renouvellement des baux d’immeubles indivis, le tribunal de céans considère - contrairement au juge de première instance - que le fait que A ait eu connaissance du contrat de bail signé entre D et C et qu’il ne s’y soit pas opposé jusqu’en février 2016, ne permet pas de conclure à l’existence d’un mandat tacite.


A critique, en outre, le jugement entrepris en ce qu’il a fait application de la théorie de l’apparence pour retenir que le contrat de bail litigieux lui était opposable.


La théorie de l’apparence est une théorie prétorienne en vertu de laquelle la seule apparence suffit à produire des effets à l’égard des tiers qui, par suite d’une erreur légitime, ont ignoré la réalité ...


Le bail de la chose d’autrui est inopposable au véritable propriétaire qui peut évincer le locataire à tout moment. Il devra toutefois respecter le bail lorsque peut jouer la théorie de l'apparence, le locataire ayant traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune..


Le bail de la chose d'autrui est opposable au véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune avec le propriétaire apparent ..


La bonne foi du tiers, de même que sa croyance légitime doivent s’apprécier au moment de la conclusion du contrat litigieux et non à une date postérieure. Tel que l’a, à bon escient, constaté le juge de première instance, il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’au moment de la conclusion du contrat de bail C ait connu l’état d’indivision du local litigieux.


Dans la mesure où D avait loué les lieux à d’autres locataires auparavant, l’intimée a légitimement pu considérer que celui-ci en était le seul propriétaire, sans vérifier son titre ou ses pouvoirs. Il faut partant admettre que C a agi de bonne foi et sous l’emprise d’une erreur commune en contractant avec le propriétaire apparent, D.


A l’instar du juge de première instance, quoique partiellement pour d’autres motifs, le tribunal de céans retient, par conséquent, que le contrat de bail conclu entre D et C est opposable à A...