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Bail commercial - renouvellement préférentiel - refus du bailleur (justifié)

Jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 8 mars 2021


A titre préliminaire, B soutient que les lieux loués par la locataire sont essentiellement un lieu de stockage, incompatible avec la notion de fonds de commerce susceptible de faire l’objet d’une protection prévue aux articles 1762-11 et 1762-12 du Code civil.


L’intimée conclut qu’aucune indemnité d’éviction ne peut dès lors être réclamée. Les dispositions des articles 1762-11 et 1762-12 du Code civil sont destinées à protéger le fonds de commerce.


Le statut protecteur ne s’applique logiquement qu’au commerçant qui occupe lui-même les lieux loués et y entretient une relation directe avec les clients accédant publiquement aux lieux loués.


Etant donné qu’il s’agit d’une protection du fonds de commerce, seul le commerçant qui exploite effectivement et personnellement un fonds de commerce dans l’immeuble objet du bail pourra prétendre au renouvellement préférentiel.


Dans le même ordre d’idées, le droit au renouvellement suppose que l’exploitant du fonds de commerce ait une relation directe avec la clientèle qui se noue dans le local objet du bail. Un commerçant qui exploite le local loué à des fins commerciales, mais qui ne reçoit pas ses clients dans cet endroit (par exemple, un hangar ou un atelier) ne peut prétendre au renouvellement préférentiel. En effet, dans ce cas, le changement du local de commerce ne peut affecter sensiblement le fonds de commerce du locataire.


Eu égard aux contestations de la société appelante, B reste en défaut de prouver que les lieux loués par A sont des entrepôts n’accueillant pas directement de la clientèle.


(...)Contrairement aux affirmations de cette dernière, les dispositions de l’article 1762-11 du Code civil pourraient également être invoquées pour justifier la résiliation du contrat de bail respectivement pour s’opposer au renouvellement d’un contrat de bail d’une durée supérieure à neuf ans.


Aux termes de l’article 1762-11 du Code civil, « Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur. Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement :


1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au premier degré ;

2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;

3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. »


L’article 1762-12 du même code poursuit « Le bailleur peut toujours, au terme d’une durée de neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser le renouvellement, sans devoir fournir de justification :

1. si le bailleur verse, avant la fin du bail au preneur une indemnité d’éviction ; ou

2. si un tiers verse l’indemnité d’éviction avant la fin du bail. … »


En instaurant le droit au renouvellement du contrat de bail, le législateur a souhaité protéger le fonds de commerce. Au vu du libellé de l’article 1762-12 précité, si le bailleur ne fournit pas de justification, il doit payer une indemnité d’éviction.


A contrario, si le bailleur fournit une justification, alors il est dispensé de son obligation de payer une indemnité d’éviction.(...)


Contrairement à l’affirmation de la société appelante, le fait que le bailleur peut également invoquer les motifs prévus à l’article 1761-11 précité en cas d’un contrat de bail d’une durée supérieure à neuf ans, ne permet pas d’éventuels abus.


En cas de contestation des motifs invoqués par le bailleur à l’appui de la résiliation, respectivement de son refus au renouvellement d’un contrat de bail d’une durée supérieure à neuf ans, le bailleur est obligé de prouver postérieurement que le motif invoqué à la base de la résiliation, respectivement de son refus au renouvellement du contrat de bail, est justifié.


Si le motif invoqué par le bailleur à l’appui de son congé ou de son refus de renouvellement, est jugé par la suite comme étant injustifié, le bailleur sera sanctionné car il sera tenu à payer une indemnité d’éviction au locataire indûment évincé des lieux loués...