Arrêt de la Cour d'appel de Luxembourg du 05/06/2019
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le vendeur d’un immeuble à construire, telle en l’espèce la SOC.1, est tenu, en application de l’article 1646-1 du code civil renvoyant aux articles 1792 et 2270 du même code, de garantir pendant dix ans les vices cachés affectant un gros ouvrage et pendant deux ans les vices cachés affectant un menu ouvrage, étant observé qu’il n’est pas contesté que les désordres apparus à partir de 2009 à la façade de l’immeuble construit en 2006 constituent des vices cachés.
Pour déterminer s’il s’agit d’un gros ouvrage ou d’un menu ouvrage, il est admis qu’il convient de s’attacher non seulement à la fonction de l’ouvrage pour la stabilité et la sécurité de l’édifice, mais qu’il faut également prendre en considération l’utilité de l’ouvrage de manière à considérer comme affectant un gros ouvrage, les malfaçons qui rendent un immeuble impropre à sa destination, étant précisé que le critère est tiré de la nature et de la destination de l’ouvrage et non des caractères ou de l’importance du vice qui l’affecte ou du coût de la remise en état
Il est désormais admis que la notion de mise en péril de l’édifice s’applique non seulement en cas d’altération de la solidité de l’édifice, mais également en cas d’atteinte à la conservation d’une des parties maîtresses de l’immeuble, d’atteinte à la salubrité de la construction ou encore d’existence de vices rendant l’immeuble impropre à sa destination ou même dépassant la mesure des imperfections auxquelles on doit s’attendre dans une construction...
Les juges de première instance ont à juste titre retenu que la façade doit ranger parmi les gros ouvrages, cette qualification s’imposant en raison de sa fonction d’assurer l’isolation et l’étanchéité de la construction, la façade étant un élément essentiel et indispensable pour en garantir à la fois l’habitabilité et la durabilité...
Il s’ensuit que le jugement du 2 avril 2015 est à confirmer en ce qu’il a été admis que les désordres à la façade de la Résidence Anémone affectent un gros ouvrage et relèvent de la garantie décennale.
La partie appelante critique le jugement du 14 juin 2017 pour avoir retenu sa responsabilité, faisant valoir que la présence d’algues et de mousses constitue un phénomène climatique naturel inévitable constitutif d’un cas de force majeure de nature à l’exonérer de sa responsabilité.
Le vendeur d’immeuble à construire, tout comme le constructeur, est obligé de concevoir et de réaliser un ouvrage exempt de vices et cette obligation est de résultat. En présence d’une obligation de résultat, dès que le désordre a été constaté, l’entrepreneur ou le vendeur peut être recherché sur le fondement d’une présomption non de faute, mais de responsabilité dont il lui appartient de se dégager sans que le maître de l’ouvrage n’ait à apporter la preuve d’une quelconque faute, cette présomption ne tombant que devant la preuve de la cause étrangère, du fait d’un tiers ou de la faute du maître de l’ouvrage lui-même.
De manière générale, les phénomènes naturels ne constituent des cas de force majeure que si leur caractère exceptionnel est démontré. L’imprévisibilité et l'irrésistibilité sont appréciées en considération du moment et du lieu auxquels l'événement qui a causé le désordre s'est produit....
En l’espèce, il y a lieu de retenir que la formation d’algues, mousses et lichens sur la façade exposée nord et ouest de la Résidence Anémone n’a été ni imprévisible, ni irrésistible pour la SOC.1, la Cour rejoignant à ce titre les considérations du tribunal selon lesquelles la partie appelante, entrepreneur et vendeur professionnel d’immeubles devait tenir compte dans la conception de la façade des données géographiques et météorologiques ayant trait à l’implantation et à l’exposition de l’immeuble aux intempéries.
La partie appelante invoque encore, à titre de cause exonératoire, une faute du SYNDICAT consistant dans un défaut d’entretien et de nettoyage de la façade. Il est admis que le défaut d'entretien est une cause d'exonération, pourvu qu'il soit à l'origine du désordre. En l’espèce, l’expert Jourdain a formellement exclu le défaut d’entretien comme cause des malfaçons, estimant que l’enduit ayant absorbé l’eau n’était pas adapté aux circonstances géographiques et atmosphériques et qu’il n’a pas été posé selon les règles de l’art, ayant été appliqué en période froide et humide...
Il en découle que l’apparition des algues n’étant pas imputable à un défaut d’entretien de la façade à charge du SYNDICAT de nature à exonérer la SOC.1de sa responsabilité, celle-ci doit réparation du dommage causé.
