Les vices cachés d’immeuble bâtI

Qu’est-ce qu’un vice caché ?
 

Le vendeur doit à l'acquéreur une garantie de vice caché (article 1625 du Code civil).

Les vices cachés sont définis comme des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus (article 1641 Code civil).

A distinguer du vice apparent : Les vices apparents sont ceux qui sont visibles au moment de l'acquisition du bien ou de la chose.

Ils ne sont pas garantis par le vendeur car l’acquéreur conclut le contrat de vente en connaissance de ces vices apparents.

A distinguer du défaut de conformité : Le défaut de conformité concerne le cas où la chose n'est pas conforme à ce qui est prévu par les parties au contrat, que ce soit dans sa nature, sa qualité ou sa quantité.

Le vendeur est tenu d’une obligation de conformité. En cas de dé son refus, l’acquéreur doit refuser la réception de la chose sinon il ne pourra plus exercer de recours.


Quelles sont les conditions du vice caché ? 

Trois conditions cumulatives :

  • Le vice ne doit pas avoir été apparent ou connu de l'acquéreur au moment de l'acquisition du bien ou de la chose

L’appréciation du caractère caché du vice s’apprécie in abstracto, c’est-à-dire de manière objective et par référence à la notion de bon père de famille, en tenant compte de la qualité de professionnel ou non de l’acheteur.

Si l’acheteur est un non-professionnel, il reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires ainsi qu’à un examen attentif si bien que le vice sera considéré comme caché si seul un technicien était capable de le découvrir. 

  • La chose ou le bien doit avoir un défaut qui le rende impropre à l'usage auquel il est destiné ou du moins réduire fortement cet usage à tel point que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou à moindre prix, s'il les avait connus.

  • Le défaut doit être antérieur à l'acquisition.

Le vice caché doit exister au moment de la vente et la charge de la preuve pèse sur l’acquéreur.


Comment agir en cas d’apparition d’un vice caché ? (article 1648 du code civil)
 

Le vice caché doit être dénoncé au vendeur dans un bref délai à partir du moment où l’acquéreur les a constatés ou aurait dû les constater.

L'acheteur doit ensuite introduire une action en justice dans le délai d’un an à compter de cette dénonciation sous peine de forclusion.

Ce délai d’un an peut être interrompu en cas de pourparlers d’arrangement entre les parties, par une assignation en référé ou toute instruction judicaire relative à ce vice.

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés pendant un délai de 30 ans sous condition de respecter les délais légaux de dénonciation et d’action.

Quelles sont les moyens d'action ? (article 1644 du code civil)

L’acquéreur dispose de deux options :

  • Il garde le bien vendu et demande le remboursement d’une partie du prix de vente (action estimatoire).

Dans ce cas, la réduction du prix est proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose.

  • Il restitue le bien vendu et demande le remboursement de l’intégralité du prix de vente et des frais exposés par la vente (action rédhibitoire)

En outre, si le vendeur connaissait le vice caché lors de la vente ou s’il s’agit d’un vendeur professionnel, il pourrait être tenu de payer des dommages et intérêts à l’acquéreur en réparation du préjudice subi par ce dernier (article 1645 du Code civil).

Existe-t-il une possibilité d’exonération du vendeur ?

Le vendeur pourra s’exonérer de sa responsabilité si une clause de non-garantie des vices cachés est stipulée dans l’acte de vente.

 

Une clause de non-garantie est valable sous la condition que le vendeur et l’acheteur ne sont pas des professionnels. Si c’est le cas et que l’acquéreur veut remettre en cause cette exonération de responsabilité, il devra prouver que le vendeur est de mauvaise foi et qu’il connaissait l’existence du vice caché lors de la vente.

En cas de vente entre un consommateur final privé et un vendeur professionnel, la clause de non-garantie n’est pas valable et sera réputée non écrite.

LEGALOZ avocat luxembourg