LE RENOUVELLEMENT PRÉFÉRENTIEL
LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT PRÉFÉRENTIEL
L’article 1762-10 du code civil relatif au renouvellement préférentiel prévoit que
« Le preneur peut – ainsi que le sous-locataire, si le bail n’interdit pas la sous-location – à la fin du bail demander le renouvellement de celui-ci.
Toute clause contraire dans le contrat de bail écrit refusant au preneur ou au sous-locataire cette faculté est nulle de plein droit.
La demande est à formuler par lettre recommandée adressée au bailleur avec accusé de réception à l’adresse indiquée dans le contrat de bail, sinon à son domicile ou siège social.
Elle doit être formulée, sous peine de déchéance, au moins six mois avant l’expiration du contrat de bail.
Le bailleur devra dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis.
S’il y a plusieurs bailleurs, la demande devra être adressée à chacun d’eux, sauf clause contraire prévue dans le contrat de bail ».
LE BAILLEUR PEUT-IL REFUSER LE RENOUVELLEMENT PRÉFÉRENTIEL
Aux termes de l’article 1762-11, alinéa 2, du code civil
« le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement :
1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ;
2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;
3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué ».
FAUT-IL JUSTIFIER LE REFUS ?
L’article 1762-12 du code civil prévoit que
“le bailleur peut toujours, au terme d’une durée de neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser le renouvellement, sans devoir fournir de justification ».
Au contraire, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail d’une durée inférieure à neuf années qu’en fournissant une justification.
Le bailleur doit dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis. Le législateur a ainsi entendu obliger le bailleur de justifier son refus de renouvellement par l’un des 3 motifs énumérés à l’article 1762-11 du code civil.
Il n’appartient pas au locataire de demander les motifs justifiant le refus de renouvellement au bailleur. En effet, il appartient au bailleur de fournir spontanément au locataire les justifications de son refus pour que ce dernier puisse le cas échéant les contester.
Ces motifs doivent être communiqués au locataire en même temps que le refus du bailleur.
Ce délai de 3 mois commence à courir à partir de la réception du courrier de demande.
Le législateur n’a cependant pas prévu de nullité en relation avec l’absence de motifs du refus de renouvellement.
Cependant, un refus de renouvellement irrégulier ne peut produire un quelconque effet juridique. Il ne peut ainsi mettre fin au contrat de bail existant entre parties.
Ainsi, en l’absence de refus de renouvellement valable, le bail sera tacitement reconduit selon les stipulations contractuelles.
