LA PRESCRIPTION EN DROIT IMMOBILIER

​

La loi organise différents délais de prescription selon la nature de la vente et l’ouvrage affecté par le vice.

​

PRESCRIPTION TRENTENAIRE

​

En matière d’immeuble déjà construit, les vices cachés bénéficient d’une garantie pendant trente ans.

 

L’acquéreur doit, toutefois, avoir dénoncé le vice au vendeur dans un bref délai à partir du moment où l’acquéreur les a constatés ou aurait dû les constater.

​

L’acheteur doit ensuite introduire une action en justice dans le délai d’un an à compter de cette dénonciation.

 

Passé ce délai, il sera forclos à agir et ne bénéficiera plus de la garantie immobilière. Article 1648 du Code civil

 

La loi ne définit pas la notion de bref délai, qui est soumise à l’appréciation des tribunaux au cas par cas.

 

PRESCRIPTION DÉCENNALE

 

La prescription décennale est applicable en matière d’immeuble à construire et de contrat d’entreprise pour les vices graves affectant un « gros ouvrage ».

 

La Cour d’appel dans un arrêt du 29 juin 1984 a énoncé plusieurs critères pour déterminer la notion du gros ouvrage.

 

Les critères sont notamment la fonction de l’ouvrage dans l’édifice pour sa stabilité et sa sécurité, l’utilité de l’ouvrage. D’autres éléments peuvent être pris en considération, comme l’ampleur et les coût de la réparation.

 

Le vice affectant le gros ouvrage doit rendre le bien impropre à sa destination. Il doit également revêtir un certain degré de gravité. La gravité du vice s’apprécie principalement en fonction de l’ampleur des dégâts et du coût de la réparation.

 

Sont considérés comme des gros ouvrages les murs extérieurs, les plafonds, la façade ou la toiture. Autres exemples : les cheminées et conduits de cheminée, la plomberie, les canalisations, la tuyauterie.

 

Il a aussi été jugé que l’enduit de façade ou encore les gaines protégeant contre les infiltrations faisaient partie intégrante du gros ouvrage.

 

Le point de départ du délai de 10 ans est la réception de l’immeuble.

 

En principe, celle-ci est expressément actée par les parties lors de la prise de possession de l’immeuble.

 

Toutefois, cette réception peut aussi être tacite et résulter du comportement de l’acquéreur. Tel est le cas lorsque celui-ci marque de manière non équivoque sa volonté de prendre possession de l’immeuble.

​

Par exemple, la réception tacite peut résulter :

​

• du paiement complet du bien sans émettre de réserve ou

• si l’immeuble a été mis en location.  

 

PRESCRIPTION BIENNALE

 

Les vices affectant « les menus ouvrages » sont garantis pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur.

 

Dans son arrêt du 29 juin 1984, la Cour a défini cette notion comme suit :

​

“les ouvrages qui ne sont conçus et réalisés qu’à titre de liaison, de décoration des gros ouvrages, ceux qui ne participent pas à l’investissement immobilier et dont le renouvellement serait admissible au titre de l’entretien ou de la simple remise à neuf, sans destruction”.

 

A la différence de la garantie décennale, l’application de la garantie biennale ne suppose pas l’existence d’un vice grave mais concerne tous les vices même mineurs.