Rechercher

COVID-19 - Fermeture des restaurants - loyer dû ? (non) - la notion de perte juridique

Arrêt du 21 janvier 2021 de la justice de paix de Luxembourg


Quant à la fermeture des restaurants


Par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, toutes les activités commerciales et artisanales qui accueillent un public ont été interdites à partir de cette date et cette interdiction a été maintenue en ce qui concerne les débits de boissons jusqu’au 25 juin 2020.


... Au regard de la fermeture légale des restaurants, le bailleur est dans l’impossibilité de faire jouir son preneur de la chose louée, conformément à la destination convenue.


... Puisque l’argument de la force majeure était dans le débat, et que le bailleur estime avoir droit au paiement du loyer malgré les mesures de fermeture, il convient d’analyser si le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour défaut de jouissance ou si le bailleur est exonéré de son inexécution du contrat en raison d’un cas de la force majeure.


- Quant à l’existence d’un cas de force majeure exonérant le bailleur


Les parties ont discuté en l’espèce le fait du prince, donc un évènement ayant un caractère de force majeure causé par une décision de l’autorité publique ; il s’agit d’une variété de la force majeure.


Il convient d’analyser ce moyen au regard des critères applicables à la force majeure. La force majeure peut avoir comme conséquence d’exonérer une personne de la responsabilité qui normalement pèserait sur elle.


Pour valoir exonération, il est selon la théorie classique nécessaire que la force majeure remplisse les caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.


 Extériorité. L’évènement doit être extérieur à la personne mise en cause. L’extériorité signifie que le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa responsabilité, son propre fait. Le fait du prince est par nature extérieur aux parties contractantes.

 L’irrésistibilité prend généralement la forme de l’impossibilité d’exécution en matière contractuelle (évènement insurmontable). L’interdiction d’ouvrir le restaurant, assortie de sanctions pénales, s’impose en principe aux parties. ..

 Imprévisible. Selon la théorie classique, l’évènement doit encore être imprévisible. L’imprévisibilité consiste pour l’agent, à n’avoir pu prévoir l’évènement. Les mesures de fermeture au printemps étaient discutées sur la place publique depuis un certain temps avant la publication du règlement grand-ducal du 18 mars 2020. Le fait du prince n’était dès lors pas totalement imprévisible.


Néanmoins, même si ces interventions des autorités étaient prévisibles, elles n’en restaient pas moins irrésistibles pour les parties contractantes.


Le Tribunal se rallie dès lors à l’analyse moderne de la force majeure selon laquelle le critère essentiel est celui de l’irrésistibilité, le caractère extérieur et imprévisible n’étant que des indices pour conclure au caractère irrésistible.


Dès lors, la fermeture légale du local exploité par la défenderesse suite à la pandémie de la Covid-19 constitue un cas de force majeure. La partie bailleresse est ainsi exonérée totalement de son obligation d’assurer une jouissance des lieux.


- Quant à l’incidence de la force majeure sur l’obligation de payer le loyer


La force majeure affectant l’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible des lieux ne rend cependant pas impossible l’obligation du locataire d’en payer le prix.


Sans qu’il faille analyser si un commerçant est obligé de se constituer une trésorerie pour couvrir d’éventuelles périodes d’inactivité, l’exécution de l’obligation de payer une somme d’argent n’est pas devenue totalement impossible, mais seulement plus difficile ou onéreuse en raison des mesures de fermeture.


Ainsi, puisqu’il n’y a pas de force majeure financière en ce sens que la force majeure est exclue pour les obligations de payer une somme d’argent, les difficultés financières du preneur résultant de la crise de la Covid-19 ne peuvent justifier une suspension du paiement du loyer (JP Lux., 14 janvier 2021, n° 124/21).


Dès lors, le locataire ne s’est pas exonéré de son obligation de payer sur base d’un cas de force majeure qui affecterait l’exécution de cette obligation.