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COVID-19 - Fermeture des restaurants - loyer dû ? (non) - la notion de perte juridique

Arrêt du 21 janvier 2021 de la justice de paix de Luxembourg


Quant à la fermeture des restaurants


Par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, toutes les activités commerciales et artisanales qui accueillent un public ont été interdites à partir de cette date et cette interdiction a été maintenue en ce qui concerne les débits de boissons jusqu’au 25 juin 2020.


... Au regard de la fermeture légale des restaurants, le bailleur est dans l’impossibilité de faire jouir son preneur de la chose louée, conformément à la destination convenue.


... Puisque l’argument de la force majeure était dans le débat, et que le bailleur estime avoir droit au paiement du loyer malgré les mesures de fermeture, il convient d’analyser si le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour défaut de jouissance ou si le bailleur est exonéré de son inexécution du contrat en raison d’un cas de la force majeure.


- Quant à l’existence d’un cas de force majeure exonérant le bailleur


Les parties ont discuté en l’espèce le fait du prince, donc un évènement ayant un caractère de force majeure causé par une décision de l’autorité publique ; il s’agit d’une variété de la force majeure.


Il convient d’analyser ce moyen au regard des critères applicables à la force majeure. La force majeure peut avoir comme conséquence d’exonérer une personne de la responsabilité qui normalement pèserait sur elle.


Pour valoir exonération, il est selon la théorie classique nécessaire que la force majeure remplisse les caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.


 Extériorité. L’évènement doit être extérieur à la personne mise en cause. L’extériorité signifie que le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa responsabilité, son propre fait. Le fait du prince est par nature extérieur aux parties contractantes.

 L’irrésistibilité prend généralement la forme de l’impossibilité d’exécution en matière contractuelle (évènement insurmontable). L’interdiction d’ouvrir le restaurant, assortie de sanctions pénales, s’impose en principe aux parties. ..

 Imprévisible. Selon la théorie classique, l’évènement doit encore être imprévisible. L’imprévisibilité consiste pour l’agent, à n’avoir pu prévoir l’évènement. Les mesures de fermeture au printemps étaient discutées sur la place publique depuis un certain temps avant la publication du règlement grand-ducal du 18 mars 2020. Le fait du prince n’était dès lors pas totalement imprévisible.


Néanmoins, même si ces interventions des autorités étaient prévisibles, elles n’en restaient pas moins irrésistibles pour les parties contractantes.


Le Tribunal se rallie dès lors à l’analyse moderne de la force majeure selon laquelle le critère essentiel est celui de l’irrésistibilité, le caractère extérieur et imprévisible n’étant que des indices pour conclure au caractère irrésistible.


Dès lors, la fermeture légale du local exploité par la défenderesse suite à la pandémie de la Covid-19 constitue un cas de force majeure. La partie bailleresse est ainsi exonérée totalement de son obligation d’assurer une jouissance des lieux.


- Quant à l’incidence de la force majeure sur l’obligation de payer le loyer


La force majeure affectant l’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible des lieux ne rend cependant pas impossible l’obligation du locataire d’en payer le prix.


Sans qu’il faille analyser si un commerçant est obligé de se constituer une trésorerie pour couvrir d’éventuelles périodes d’inactivité, l’exécution de l’obligation de payer une somme d’argent n’est pas devenue totalement impossible, mais seulement plus difficile ou onéreuse en raison des mesures de fermeture.


Ainsi, puisqu’il n’y a pas de force majeure financière en ce sens que la force majeure est exclue pour les obligations de payer une somme d’argent, les difficultés financières du preneur résultant de la crise de la Covid-19 ne peuvent justifier une suspension du paiement du loyer (JP Lux., 14 janvier 2021, n° 124/21).


Dès lors, le locataire ne s’est pas exonéré de son obligation de payer sur base d’un cas de force majeure qui affecterait l’exécution de cette obligation.


- Quant à l’incidence du défaut de jouissance sur l’obligation de payer le loyer


.. dès que le bailleur est dans l’impossibilité de remplir son obligation de prester la jouissance de la chose à la suite de circonstances qui ne peuvent lui être imputées, qui sont le fait d’une cause étrangère, d’un cas fortuit ou de force majeure, il ne saurait plus être question de responsabilité et partant de garantie mais dans ce cas de figure, c’est la théorie des risques qui s’applique (JP Lux., 14 janvier 2021, op. cit.).


Ainsi il convient d’analyser, en particulier au regard du caractère synallagmatique du contrat de bail, si le fait que le bailleur n’a pas pu assurer la jouissance des lieux en raison de la force majeure, libère ou non le preneur de son obligation de payer le loyer.


L’article 1722 du code civil dispose dans ce cadre que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.


Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Il est unanimement admis que cette disposition, applicable au bail commercial et qui n’est qu’une application de la théorie des risques, vise non seulement la destruction matérielle de la chose louée, mais également sa perte juridique.


En effet, le bailleur doit procurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, conformément à la destination prévue par les parties. Dès lors, lorsque les circonstances de force majeure rendent impossible ou contrarient la destination prévue au contrat de bail, l’obligation de payer les loyers cesse en tout ou en partie.


Il y a donc perte juridique dès qu’un cas de force majeure rend la chose louée impropre à la destination convenue entre parties....


« La Cour de cassation française a assimilé l’impossibilité d’user des locaux en raison d’un cas fortuit à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil (Cass. fr., 3ième civ., 30 avril1997, no 94-17.941), et elle a également admis que cette impossibilité d’user (ou de jouir) des locaux pouvait correspondre à une perte partielle de la chose (Cass.fr.,3ième civ., 17 juin 1980, no 79-10.049), justifiant une diminution du loyer.


Ainsi, une impossibilité de jouissance temporaire résultant d’un cas fortuit pourrait justifier une diminution des loyers afférents à la période durant laquelle le preneur n’aura pu user des locaux loués (c’est-à-dire une dispense définitive de paiement des loyers relatifs à la période durant laquelle le preneur a subi une impossibilité de jouissance).


Toutefois, les arrêts qui admettent l’assimilation de l’impossibilité d’user du bien en raison d’un cas fortuit à une perte de la chose ne visent que des situations où ce cas fortuit affecte l’immeuble lui-même ou ses utilités matérielles (l’empêchement de jouissance doit résulter de la chose elle-même pour correspondre à une perte partielle de celle-ci).


.... pour décider de l’application de l’article 1722 du Code civil, il faudra déterminer si la décision de fermeture concerne l’immeuble loué lui-même ou l’activité du preneur.


Si elle vise l’immeuble, l’impossibilité d’user du bien qui en résulte sera assimilée à une perte partielle de la chose, auquel cas les loyers correspondants ne seront pas dus. À l’inverse, si elle concerne l’activité du preneur et non les locaux loués, les loyers resteront dus, l’impossibilité d’user du bien ne pouvant plus être assimilée à une perte de la chose » ..


L’appréciation de l’existence d’une perte juridique doit en outre se faire non de manière abstraite, mais in concreto.


Dans un arrêt de principe du 13 janvier 1956, la Cour de cassation belge a consacré l’effet suspensif de la force majeure temporaire dans le cadre de la théorie des risques.


Si l’obstacle à l’exécution n’est que temporaire, l’exécution des obligations est alors suspendue. En application des considérations qui précèdent, il convient partant de retenir qu’en cas de perte juridique temporaire des lieux loués, le locataire se trouve également temporairement délié de ses propres obligations envers le bailleur, dont notamment le paiement du loyer et les autres charges inhérentes à l’exploitation des lieux. Il s’agit d’une application classique de la théorie des risques


En l’espèce, le contrat portait sur un local, y compris une terrasse extérieure, destiné à l’exploitation d’un débit de boissons alcooliques et non alcooliques avec restauration. Ce local ne pouvait pas ouvrir ni accueillir de clients. Il se situait dans un centre commercial dont les commerces, autres que ceux considérés comme essentiels, ne pouvaient pas ouvrir non plus, de sorte qu’il n’y avait aucune clientèle sur place. I


.. L’accueil de public ayant été interdit en vertu des textes précités, ces mesures de fermeture frappent l’immeuble même dans lequel doit se dérouler l’activité commerciale en question, elles s’imposent au bailleur et elles sont étrangères au fait du preneur.


Par conséquent, le locataire se trouve délié de son obligation de payer le loyer et les charges pendant la période d’interdiction.

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