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Révision de loyers - capital investi - évaluation

Extrait du jugement de la justice de paix de Luxembourg du 16/01/2020


Le Tribunal relève que les dispositions de la loi du 21 septembre 2006 concernant la fixation du loyer sont d’ordre public.


Or, ce qui est d’ordre public prime par nature sur le caractère contraignant des conventions énoncé à l’article 1134 du Code civil. En effet, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs (Art. 6 du Code civil).


L’argument tiré de l’article 1134 du Code civil est par ailleurs en contradiction avec la demande reconventionnelle en augmentation du loyer. Ni le fait que les parties aient convenu d’un loyer plus élevé, ni le fait que dans un premier temps A ait payé ce loyer sans soulever de contestations, ne lui interdisent dès lors de remettre en cause le montant du loyer conformément à la procédure prévue par la loi de 2006....


Il appartient au Tribunal de fixer le loyer en conformité avec les critères légaux, mais endéans la fourchette de 900 euros à 2.000 euros, le débat étant limité par les prétentions des parties.


Suivant l’article 3 (1) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, « la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement. »


Il s’agit en l’espèce d’un appartement meublé, de sorte qu’en vertu de l’article 4 de la loi de 2006, le loyer peut atteindre le double du loyer fixé en vertu des critères légaux, compte tenu de la valeur du mobilier Il n’y a pas d’accord entre parties sur la détermination du capital investi.


La charge de la preuve du capital investi incombe au bailleur (TA Lux, 25 juin 2010, n° 127.779).


En l’absence d’accord, le capital investi se détermine en principe par référence à l’article 3 (2) de la loi de 2006, donc en tenant compte du capital investi dans la construction, dans les travaux d’amélioration et dans l’acquisition du terrain.


Conformément au 3e paragraphe du même article, ce capital investi est réévalué selon un coefficient prévu en matière fiscale. Pour les logements dont la construction remonte à 15 ans ou plus, le capital investi, à l’exception du prix du terrain, fait l’objet d’une décote de 2% par période de deux années supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation du logement.


..L’article 3 (4) al. 3 de la loi de 2006 énonce que : « Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement, et de la finition du logement ».


Dans ce contexte, il convient de « se rapporter à la valeur marchande comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans la vicinité » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, p. 17).


Au vu de l’évaluation par expert immobilier, dont les conclusions n’ont pas été contestées, il est établi que la présomption de capital investi ne correspond pas à la valeur marchande d’un bien comparable situé à Luxembourg-Limpertsberg, soit environ 25 % de 2,6 millions d’euros.


Par contre, B n’a ni établi, ni même allégué, ne pas être en mesure d’établir le véritable capital investi, ce d’autant plus qu’il a sollicité une expertise pour que ce capital investi soit déterminé. En outre, la commission des loyers n’a pas indiqué le montant de son évaluation du capital investi sur base de la présomption de l’alinéa 2.


Par conséquent, les conditions d’application de l’article 3 (4) al. 3 précité ne sont pas réunies, et il n’y a pas lieu de procéder par évaluation en vertu de cet article.


Selon l’article 3 (4) al. 1er de la loi de 2006, si le capital investi ne peut être déterminé sur base de pièces justificatives, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté. Aucune des parties n’a fait la diligence de solliciter une telle expertise.


L’expertise WIES porte sur la valeur actuelle de l’immeuble et non sur le capital investi, réévalué et décoté ; elle porte en outre sur l’ensemble de l’immeuble et non sur l’appartement litigieux. Néanmoins, les deux parties étant d’accord sur le principe de la nomination d’un expert, il convient de nommer un expert avec la mission plus amplement spécifiée au dispositif. Puisque la charge de la preuve repose sur B, il convient également de lui imposer la charge d’avancer les frais d’expert.

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