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Résiliation - motif grave - travaux de rénovation et de modernisation (oui)

Extrait du jugement du Tribunal d'arrondissement du 25/02/2020


..Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.


L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 prévoit qu’en cas de congé donné pour besoin personnel, la lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. Le paragraphe (3) de l’article 12, précité, vise uniquement l’hypothèse de la résiliation du bail pour besoin personnel, prévue au paragraphe (2) a) du même article.


Dès lors, dans le cas de la résiliation pour motifs graves et légitimes, prévu au paragraphe (2) c) du même article, le congé ne doit pas nécessairement être motivé. Il suffit partant que l’auteur du congé exprime son intention de mettre fin au louage et le motif ne s’apprécie qu’à l’échéance du terme du bail et doit être invoqué en justice dans le but de faire échec à la prorogation légale.


De même, contrairement à la résiliation pour besoin personnel, la lettre de résiliation pour motifs graves et légitimes n’a pas besoin de mentionner un quelconque texte de loi (L. THIELEN, Le contrat de bail, p. 309, n° 407).


Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement (TAL 3 mars 2015, n° 167060 du rôle).


Il se pose la question de savoir si les travaux de rénovation doivent être nécessaires ou si le bailleur peut décider à son gré de faire effectuer des travaux dans l’immeuble loué. (…) Il semble que la nécessité des travaux allégués, plutôt que d’être une condition expresse pour voir aboutir la demande du bailleur, est un élément confortant ou non la crédibilité du bailleur.


Le juge ne sera pas amené à suivre un bailleur dans son affirmation qu’il projette de réaliser des travaux dans l’immeuble loué s’il résulte des pièces du dossier que l’immeuble loué est neuf et sans besoin de rénovation apparent.


Par contre, il ne semble pas nécessaire que l’immeuble loué soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argument de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).


Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (TAL 29 septembre 2000, n° 64134 du rôle).


En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (TAL 3 mars 2015, n° 167060 du rôle).


Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (Cass. 5 avril 1990, Pas. 28, p. 4).


S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (M. HARLES, op. cit., n° 163).


Selon A, l’immeuble a été bâti avant 1907 et il a été procédé à une remise en état de faible envergure de celui-ci dans les années 1970, au niveau des revêtements du sol, des fenêtres et des sanitaires. Ces affirmations ne sont pas contestées par B. Au vu des photos versées en cause, le tribunal constate que l’immeuble présente une certaine vétusté, notamment au niveau de la toiture, des sols, des installations électriques et des rebords des fenêtres...


Le tribunal relève que lesdits travaux de rénovation ont, dès lors, pour but d’apporter un supplément de confort et de moderniser les éléments d’équipements de l’immeuble, afin de constituer une amélioration effective de l’immeuble.


Il ressort ainsi des éléments du dossier que les travaux d’assainissement et de rénovation prévus sont à qualifier d’utiles et nécessaires.


Enfin, au vu de la nature et de l’envergure des travaux d’assainissement et de rénovation projetés, le maintien de B dans les lieux loués s’avère impossible.


Au vu de tout ce qui précède, la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 novembre 2018 est intervenue valablement et est à déclarer justifiée.


Par réformation du jugement entrepris, il y a, dès lors, lieu de dire que la résiliation du contrat de bail est valablement intervenue en date du 30 novembre 2018 et que B est occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2018. Cette dernière est, par conséquent, à condamner au déguerpissement des lieux loués dans un délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement.

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