LE COMPROMIS DE VENTE EN DROIT IMMOBILIER
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
La signature d'un compromis de vente représente la première étape dans la concrétisation d'un projet d’acquisition d'un bien immobilier.
Il est la convention par laquelle le vendeur et l'acheteur matérialise leur accord sur la vente d'un bien immobilier à un prix déterminé et sous une ou plusieurs conditions, appelées « conditions suspensives ».
Il s'agit d'un véritable engagement réciproque des parties de vendre, respectivement d'acquérir un bien immobilier. Il vaut vente dès sa signature d'un point de vue légal (article 1582 et suivants du Code Civil).
Le droit immobilier au Luxembourg ne prévoit pas de possibilité de rétraction.
Comment rédiger un compromis de vente ?
Le droit immobilier ne prévoit pas de formalisme particulier pour un compromis de vente. Il peut être :
- soit un acte sous seing privé :
Il peut être établi sur papier libre entre les parties sans l'intervention d'un professionnel.
Il est, toutefois, recommandé de passer par l’intermédiaire d'un avocat. La rédaction de certaines clauses, et notamment des conditions suspensives, est très importante. L'absence de précision ou la mauvaise rédaction d'une clause peut entraîner des conséquences juridiques préjudiciables pour les parties.
- soit un acte notarié
Le compromis de vente peut être établi par devant le notaire. Chaque partie est libre de choisir son propre notaire ou un notaire commun.
Si les parties sont d'accord à passer par devant le même notaire pour la signature du compromis de vente et de l'acte notarié, cela peut présenter l'intérêt d'un certain avantage pratique puisque le notaire pourra suivre le bon déroulement des conditions convenues entre les parties et préparer les formalités en vue de la signature de l'acte notarié dans les délais convenus.
Les parties peuvent librement déterminer les clauses du compromis de vente. D’un point de vue du droit immobilier au Luxembourg, le simple accord par les parties sur le prix et l'objet de la vente vaut vente entre les parties.
En pratique, les principales clauses d'un compromis de vente :
• l'identité des parties
• la désignation du bien
• le prix de vente
• la date de signature de l'acte notarié
• la condition suspensive
• la clause pénale.
D'autres clauses plus accessoires peuvent également être stipulées, telles qu'une date d'entrée en jouissance, le paiement d’une indemnité d’occupation en cas d’entrée en jouissance après la date convenue, la prise en charge par l’acquéreur ou le vendeur des frais de notaire, l'indication d'éventuelles servitudes etc..
L'enregistrement d'un compromis de vente est-il nécessaire ?
En droit immobilier, le compromis de vente d'un immeuble doit être enregistré auprès de l'administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA endéans un délai de 3 mois à partir du jour de la signature.
L'enregistrement va permettre l'opposabilité du compromis de vente aux tiers.
En pratique, un grand nombre de compromis de vente n'est, cependant, pas enregistré auprès de l’administration. L'absence d'enregistrement n'entraîne pas de conséquence pour la validité du compromis entre les parties, qui restent tenues par leurs engagements réciproques.
Les frais d'enregistrement sont de :
- 12 euros si le compromis de vente contient une clause suspensive, et
- 7 % du prix de vente si le compromis de vente ne contient pas de clause suspensive.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Le compromis est un contrat de vente, dont la naissance est soumise à une ou plusieurs conditions suspensives.
La condition suspensive est celle qui dépend de la survenance postérieure d'un événement inconnu des parties lors de la signature du compromis de vente (article 1181 du Code civil).
En droit immobilier, les parties sont libres de déterminer l’évènement dont dépend la clause suspensive. Il peut s'agir d'un événement futur et incertain ou d'un événement déjà passé mais inconnu des parties.
Les principales clauses suspensives sont :
– l'obtention d'un prêt bancaire,
– la délivrance d'une autorisation de bâtir,
– la vente d'un autre bien immobilier,
– l'absence de servitudes,
– la réalisation de certains travaux,..
Il est important d'indiquer un délai ou une date ultime laissé à l'acquéreur pour la réalisation des conditions suspensives.
En cas de réalisation des conditions suspensives, le compromis vaut définitivement vente.
En cas de défaillance de la condition, le compromis sera considéré comme caduc sous réserve que l'acquéreur ait établi toutes les diligences requises pour la bonne réalisation de la condition et que la défaillance ne lui soit pas imputable (article 1176 et suivants du Code civil).
Il existe une réelle obligation de diligence pour l'acquéreur dans la réalisation de la condition suspensive. Il doit entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir et il lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires et de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition.
Quelle est la sanction en cas de non-respect du compromis de vente ?
Les parties peuvent tirer les conséquences de la défaillance d'une condition suspensive dès l'expiration du délai convenu.
Elles sont aussi libres de convenir d’un commun accord d'une prolongation du délai initialement convenu, si la réalisation de la condition suspensive nécessite encore un peu de temps.
En cas de défaillance par l'acquéreur, celle-ci ne sera sanctionnable que dans la mesure où l'acquéreur reste en défaut de prouver qu’il a valablement rempli son obligation de diligence ou que cette défaillance est due à un cas de force majeure.
Si la défaillance des conditions suspensives ait imputable à l’acquéreur, la condition est considérée comme accomplie en droit immobilier.
La sanction en cas d'inexécution est très souvent prévue entre les parties par l'insertion d'une clause pénale.
La clause pénale est une fixation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts contractuels que la partie qui ne respecterait pas ses engagements doit payer à l'autre partie (10% du prix de vente en pratique) (article 1229 du Code civil).
Elle a pour finalité de dispenser les parties de rapporter la preuve de la réalité et l'importance de leur préjudice.
Le juge n’est, cependant, pas lié par la clause pénale et il a le pouvoir de la réduire si la pénalité est manifestement excessive par rapport au préjudice subi (article 1152 du Code civil).
