AVOCAT EN BAIL COMMERCIAL AU LUXEMBOURG
Votre avocat en bail commercial au Luxembourg assiste, conseille et représente les Bailleurs et les Locataires dans le cadre d'un contrat de bail commercial.
DÉFINITION DU BAIL COMMERCIAL
Est commercial tout bail d’un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale
DUREE DU BAIL COMMERCIAL
Le contrat de bail commercial peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
À défaut d’indication d’un terme, le contrat est conclu alors pour une durée indéterminée.
Le contrat lie un nouvel acquéreur ou tout nouveau détenteur d’un droit réel sur l’immeuble.
Ces dispositions ne sont, cependant, pas applicables aux contrats de bail d’une durée inférieure ou égale à 1 an.
GARANTIE LOCATIVE
Les parties peuvent stipuler que le preneur fournisse une garantie locative qui ne pourra dépasser 6 mois de loyer.
Elle a, à cet égard, pour but de garantir le paiement du loyer ou de toutes les autres obligations découlant du contrat de bail.
Le bailleur ne peut, cependant, refuser une garantie locative sous forme d’une garantie bancaire à première demande ou de la souscription de toute assurance ou de toute autre garantie permettant de couvrir au moins six mois de loyer.
SOUS LOCATION ET CESSION DU BAIL COMMERCIAL
Est nulle de plein droit, toute clause interdisant la cession d’un bail commercial ou la sous-location de l’immeuble ou partie d’immeuble faisant l’objet du bail à condition que la cession ou sous-location est faite ensemble avec la cession du fonds, à condition qu’une activité identique reste établie.
Toute cession ou sous-location entière ou partielle doit être notifiée, avec une copie intégrale du contrat de cession ou de sous-location, au bailleur.
Dans les 30 jours de la notification du projet de cession ou de sous-location, le bailleur peut refuser son agrément, s’il en a de justes motifs. Dans les huit jours de ce refus le preneur peut ensuite saisir le juge de paix.
Le cédant demeure tenu à titre de caution solidaire du cessionnaire ou du sous-locataire, de toutes les obligations du bail.
Toutefois, lorsque le bailleur s’est réservé une partie de l’immeuble pour l’habiter lui-même ou y faire habiter sa famille, l’interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste valable.
Les loyers payés au preneur par le sous-locataire ne pourront être supérieurs aux loyers payés par le preneur au bailleur.
Sauf en cas de sous-location où des investissements spécifiques à l’activité du sous-locataire ont été effectués par le preneur
DÉLAI DE RÉSILIATION ET RECONDUCTION TACITE DU BAIL COMMERCIAL
Le délai de résiliation du contrat de bail commercial ne peut être inférieur à six mois.
La résiliation est notifiée, en l’occurrence, par LRAR à la poste.
Tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est tacitement reconduit pour une durée indéterminée. Le preneur est obligé alors de renouveler ou d’adapter la garantie locative convenue en fonction de cette reconduction, de façon à ce que le bailleur dispose de la garantie jusqu’au terme de la location.
SURSIS A DÉGUERPISSEMENT
Le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du preneur après écoulement du délai de résiliation.
Le juge de paix peut, toutefois, ordonner qu’il soit sursis à l’exécution de la décision.
Le sursis, unique, ne pourra pas dépasser 9 mois et ne peut être accordé qu’aux conditions cumulatives suivantes :
tous les loyers et avances sur charges échus ont été réglés au jour de l’introduction de la demande ; et,
le sursis est accordé dans le but de permettre au requérant de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec les salariés.
La décision autorisant le sursis au déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.
RENOUVELLEMENT PRÉFÉRENTIEL
Le preneur peut à la fin du bail demander le renouvellement de celui-ci. Toute clause contraire dans le contrat de bail écrit est nulle de plein droit.
La demande est faite par LRAR au bailleur à l’adresse indiquée dans le contrat de bail, sinon à son domicile
Elle doit être formulée, sous peine de déchéance, au moins six mois avant l’expiration du contrat de bail. Le bailleur devra dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis.
S’il y a plusieurs bailleurs, la demande devra être adressée à chacun d’eux, sauf clause contraire prévue dans le contrat de bail.
MOTIF DE RESILIATION OU DE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur.
Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement :
-
aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ;
-
en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;
-
en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué.
INDEMNITE D'EVICTION
Le bailleur peut toujours, au terme d’une durée de neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser le renouvellement, sans devoir fournir de justification :
-
si le bailleur verse, avant la fin du bail au preneur une indemnité d’éviction ; ou
-
si un tiers verse l’indemnité d’éviction avant la fin du bail.
À défaut de clause dans le contrat de bail permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, les parties peuvent saisir le juge de paix. Celui-ci fixera alors le montant de l’indemnité d’éviction sur base de la valeur marchande du fonds de commerce.
DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
Le locataire dont le bail court depuis au moins 18 ans bénéficie d’un droit de préemption sur les locaux loués à moins que
ceux-ci ne fassent l’objet d’une vente par adjudication publique ou
qu’ils ne soient cédés à un membre de la famille du bailleur parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement ou
qu’ils ne fassent l’objet d’une cession gratuite.
Le bailleur adresse au preneur par voie de lettre recommandée l’offre de vente. Dans cette offre, le bailleur doit avertir le preneur qu’il a le droit de faire une contre-proposition. Le preneur dispose alors d’un mois pour user de son droit et pour faire éventuellement une contre-proposition. Son silence vaut refus de l’offre. Si le preneur a, toutefois, demandé un prêt auprès d’un établissement financier établi dans l’UE, ce délai est prorogé d’un mois. Les locaux loués ne peuvent être vendus à un tiers qu’à un prix supérieur à celui offert par le preneur.
Le droit de préemption peut uniquement être exercé si le preneur a loué tout l’immeuble. Respectivement si les locaux loués sont placés sous le régime de la copropriété.
En cas de vente des locaux loués à un tiers acheteur en dépit du droit de préemption existant dans le chef du preneur. Le preneur lésé peut réclamer en conséquence des dommages-intérêts au vendeur. Ceux-ci ne peuvent, à cet égard, être inférieurs au montant des loyers d’une année.
Liens externes
