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Compromis de vente - condition suspensive sans délai - la notion de délai raisonnable


Arrêt de la Cour d'appel du Luxembourg du 31 janvier 2019


..il ne se dégage nullement de l’article 12.1 cité ci-dessus que la condition suspensive relative à l’octroi d’un crédit hypothécaire eût été assortie d’un quelconque délai.


Pour autant, B) n’était pas en position de « maintenir éternellement les époux A)-C) dans les liens contractuels en omettant tout simplement de solliciter un prêt auprès d’un établissement de crédit », ainsi que le soutient l’appelante.


Il est vrai que, durant la période d’incertitude, c’est-à-dire aussi longtemps que la condition est pendante, les effets juridiques recherchés par le contrat ne peuvent se produire. Le créancier ne dispose que d’un droit conditionnel, non encore exigible.


Mais si la durée de cette condition peut être indéterminée, le contrat ne saurait pour autant imposer une obligation perpétuelle (cf. Ph. Malaurie et L. Aynès, op. cit. n° 1109).


Si les parties n’ont pas pris la précaution de stipuler que l’événement défini comme condition suspensive devra survenir dans un délai déterminé, autrement dit, d’assortir la condition d’un terme, il faudra attendre d’être « certain que l’événement n’arrivera pas » pour considérer que la condition a défailli (article 1176 du Code civil).


Or, même en l’absence de délai fixé par les parties, un délai raisonnable doit borner la période d’incertitude. Il appartient alors au juge de rechercher la commune intention des parties et de mettre en évidence le terme de ce délai raisonnable en fonction des circonstances de la cause (cf. Cass. (…) ; Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° Condition, 2017, n° 103 et s ; Ph. Malaurie et L. Aynès, op. cit., n° 1123).


En cas de défaillance de la condition, le contrat devient caduc (cf. Cass. 3e civ. 03.02.1982, arrêt précité ; Cass. com. (…), Bull. civ. 2006. I. n°457).


Ce qui distingue la caducité de la nullité, c’est qu’elle atteint un contrat qui était pleinement valable lors de sa formation. Il en résulte qu’à la différence de la nullité, la caducité n’a pas d’effet rétroactif. Le contrat n’est anéanti qu’à compter du moment où se réalise l’événement justifiant sa caducité (cf. J. Ghestin, Le contrat, LGDJ, n° 725).


Encore faut-il que le juge ait été saisi en temps utile d’une demande tendant à en constater la caducité et qu’il ait accordé cette sanction.


En effet, la caducité n’est pas un état de l’acte qui se déclenche automatiquement dès lors que ses conditions sont remplies.


Les parties peuvent seulement se prévaloir d’une caducité qui sera, ou non, admise par le juge (cf. Cass. (…), note R. Boffa ; Jurisclasseur, art. 1186 et 1187, fasc. 121-1, 2017, n° 75 et s ; R. Chaaban, La caducité des actes juridiques, LGDJ, n° 519).


Tant qu’elle n’aura pas été imposée au moyen d’une décision ayant autorité de chose jugée, la caducité n’existera pas au regard de la personne qui la dispute (cf. R. Chaaban, ibidem).


Il suit de là que, même en l’absence de fixation d’un délai pour l’octroi d’un crédit hypothécaire dans le compromis de vente daté du 16 avril 2001, l’appelante n’était nullement « tenue à la merci » de B), contrairement à ses affirmations, puisque il lui eût été loisible de s’adresser au juge aux fins de voir constater la caducité de l’obligation et du contrat litigieux, après écoulement du délai raisonnable susmentionné, ce qu’elle s’est pourtant abstenue de faire, même après avoir été sommée par B) de ne pas céder à un tiers le terrain ayant fait l’objet dudit compromis.


Le moyen de la partie appelante tiré de la nullité de la convention litigieuse au motif qu’elle contiendrait une condition potestative doit dès lors être rejeté.

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